上海创新住房政策,明确“二套转首套”机制，适用三大情形详解

2023年，上海市政府出台了“二套转首套”机制，旨在优化房地产市场的信贷政策，减轻市民购房压力。以下是三种情况：
1. "首次购房贷款利率优惠"：对于家庭名下无住房但有商业贷款记录的购房者，即“二套转首套”，可享受首套房贷款利率优惠政策。这意味着，这部分购房者可以按照首套房的利率标准来申请贷款，从而降低贷款成本。
2. "限购政策调整"：对于“二套转首套”的购房者，限购政策将相应调整。在符合一定条件的情况下，这部分购房者可以购买第二套住房，而不再受限于之前的限购政策。
3. "公积金贷款政策调整"：针对“二套转首套”的购房者，公积金贷款政策也将相应调整。这部分购房者可以按照首套房的公积金贷款政策申请贷款，享受更低的利率和更宽松的贷款条件。
总之，上海“二套转首套”机制旨在缓解市民购房压力，降低购房成本，促进房地产市场的健康发展。具体政策执行情况，请以当地相关部门发布的最新通知为准。

相关内容：

日前，中国人民银行上海总部

召集商业银行开会，

对于“二套转首套”规则

进行了明确

相关规定中，有两个时间节点最为重要，2023年8月31日和2024年11月1日。共分为三种情况：

■ 2023年8月31日已经放款的客户，如果在10月31日及之前，发生卖掉房子、二孩出生等情况，那么二套房贷利率可以转为首套，按照去年政策执行，为LPR-30bp；

■ 2023年8月31日已经放款的客户，如果在11月1日或者之后，发生卖掉房子、二孩出生等情况，那么转为首套的利率根据10月31日发布的动态机制，也就是说，现在申请的话，为LPR-22bp；

■ 2023年8月31日后放款的客户，那么二套转为首套的利率，现在申请的话，统一为LPR-22bp，明年申请的话，再根据新的动态利率进行调整。

之所以放款时间卡在去年8月底，是出于政策延续性的考虑，当时央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。需要注意的是，此次调整需要客户到网点进行申请，并提交相应材料，由银行进行查房后最终认定。

新闻多一点：

存量房贷下调细则来了

谁能调？调多少？怎么调？

10月12日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等多家银行都发布了存量房贷利率调整细则。

10月25日开始，大部分存量房贷利率将完成批量调整。借款人可通过银行微信、APP等渠道，查询利率调整结果。

解放日报·上观新闻记者梳理了一些上海居民关心的问题。

一、所有存量房贷都能调整吗？

不是。

这次调整涵盖了大部分存量房贷。对于LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷（上海二套除外），将其加点幅度调整为-30BP。

但是，对于在LPR基础上加点幅度不高于-30BP的，不作调整。也就是说，目前你的房贷要是低于LPR-30BP，即3.55，那就别想着再降低了。

二、上海首套二套各能调整多少？

上海首套房目前调整为LPR-30BP，因为目前5年期以上LPR为3.85%，所以即调整为3.55%。

如果是上海二套房，并且不满足“二套转首套”条件，按照当前二套房贷款政策下限，调整后利率值为：上海自贸区临港新片区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山区LPR-25BP，其他地区LPR-5BP。

但需要提醒的是，银行统一调整后的利率是否为3.55%，还取决于10月21日公布的最新LPR报价。同时，广大金融消费者还应关注合同中约定的重定价日，可能是次年1月1日，也可能是贷款发放日，在这一天你贷款中的LPR才会重新调整。

三、需要自己操作吗？

分两种情况。

如果已经是浮动利率，那么不需要自己操作。

如果是固定/基准利率定价的贷款，客户需要先主动申请转成浮动利率，然后再进行存量利率调整。

举例来说，如当前居民首套房贷执行固定利率定价，利率为4%，需要申请转换为浮动利率定价，由于申请转换时的5年期以上LPR为3.85%，转换后利率为LPR+15BP，在10月25日实施利率批量调整后，将统一调整至LPR-30BP。

但每个银行“固转浮”的时间不一样，工商银行是10月24日（含），农业银行是10月22日（不含），居民需要注意自己贷款银行进行转换的最后时间节点。

具体操作方面，以建设银行为例，自2024年10月12日（含）起，申请“固转浮”业务的客户，可以登录建行手机银行、建行智慧个贷微信小程序等线上渠道，在“存量房贷利率调整”中点击“申请转为浮动利率”功能，按系统提示自助办理，或联系贷款经办机构申请办理。办理“固转浮”业务时，客户需与中国建设银行签订贷款协议，贷款利率转换为在LPR基础上加点（加点可为负值）的浮动利率方式，LPR取最近一个月LPR值。客户成功办理“固转浮”后，在剩余贷款期限内，不能转回按固定利率或基准利率定价。

四、能省多少钱？

以上海首套住房为例，如果是2021年7月至2023年12月在上海购房，当时的首套房利率是LPR+35BP，以目前LPR水平计，就是4.2%，当然每个人重新定价日不同，利率也可能在4.2%之上，以下统一以4.2%降到3.55%计算。

如果以100万元纯商贷、30年、等额本息计算，购房者每个月可以少还近400元，利息总额省去了超13万元。

如果以400万元纯商贷、30年、等额本息计算，购房者每个月可以少还近1500元，利息总额省去了近54万元。

如果是二套房，就要根据“问题二”的细则来具体计算。情况不同，力度不同，但总能省下一笔不小的支出。

本文综合自：上观新闻、新闻透视

相关作者：张杨

来源： 上观新闻