吐血整理！北京购房税费全解析，一文掌握省钱秘籍

【北京买房税费全攻略】
在北京购买房产，了解相关的税费是至关重要的，这不仅关系到购房成本，还可能影响您的财务规划。以下是一份详细的北京买房税费攻略，帮助您一文看懂如何省大钱。
### 1. 首套房税费
"首套房指的是购买者名下无房或只有一套住房的情况。以下税费通常适用于首套房："
- "契税"：根据购房面积和房屋总价的不同，契税税率也有所区别。 - 面积≤90平方米，契税率为1%-1.5%。 - 面积>90平方米，契税率为1.5%-2%。 - 二手房首套房契税通常为1%-3%。 - "个人所得税"：对于非普通住宅（即非普通住宅是指购买时间不满5年或者购买人是非北京户籍的），需要缴纳个人所得税。 - 个人所得税为成交价的1%。 - "增值税及附加"：对于购买时间不满2年的二手房，需要缴纳增值税及附加。 - 增值税及附加为成交价的5.6%。 - "土地增值税"：根据土地增值额的不同，税率在30%-60%之间。 - "印花税"：对于买卖双方，通常需要缴纳印花税。 - 印花税为成交价的0.05%。 - "房产交易手续费"：由

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新房税费：主要是契税与专项维修基金

契税

• 家庭唯一住房
• ：面积为 140 平方米及以下的，减按 1% 的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 1.5% 的税率征收契税。
• 家庭第二套住房
• ：面积为 140 平方米及以下的，同样减按 1% 的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税。
  举个例子，若您购买一套 120 平米、网签价为 600 万的家庭唯一住房，契税需缴纳 600 万 ×1% = 6 万元；若房屋面积是 160 平米，网签价 600 万，契税则为 600 万 ×1.5% = 9 万元 。

专项维修基金

二手房税费：契税、增值税、个税各有门道

契税

• 首套房
• ：面积≤90 平，契税为 1%；面积＞90 平，契税为 1.5%。
• 二套房
• ：面积≤90 平，契税为 1%；面积＞90 平，契税为 2%。
• 非普通住宅及二套房以上
• ：契税统一为 3% 。
  比如，购买一套 80 平米、网签价 500 万的首套二手房，契税为 500 万 ×1% = 5 万元；若购买的是 120 平米的二套房，网签价 600 万，契税则是 600 万 ×2% = 12 万元 。

增值税

• 普通住宅：
• 不满 2 年，增值税及附加税率为 5.3%（以网签价 ÷1.05×5.3% 计算）。比如，一套不满 2 年、网签价 400 万的普通住宅，增值税及附加为 400 万 ÷1.05×5.3%≈20.19 万元 。
• 满 2 年，免征增值税及附加。
• 非普通住宅：
• 不满 2 年，增值税及附加税率为 5.3%（计算方式同普通住宅不满 2 年）。
• 满 2 年，按照差额征收，税率为 5.3%。计算方式为（网签价 - 原值）÷1.05×5.3% 。假设一套满 2 年的非普通住宅，网签价 800 万，原值 500 万，增值税及附加为（800 万 - 500 万）÷1.05×5.3%≈15.14 万元 。

个人所得税（简称个税）

• 满五且唯一：
• 免征个人所得税。“满五” 指房产证从出证时间开始计算，时间满 5 年或超过 5 年；“唯一” 指业主在该省份内，登记在房屋权属登记系统里的只有这一套房子 。比如，张女士出售的房屋满足满五且唯一条件，那么无需缴纳个税。
• 不符合 “满五且唯一条件”：
• 若无购房原值发票
• ：按计税额的 1% 征收。当网签价≥核定价时，计算公式为（网签价－本次增值税）×1%；当网签价＜核定价时，计算公式为核定价 ÷1.05×1% 。例如，一套二手房网签价 300 万（低于核定价 350 万），本次增值税为 0（假设房屋满 2 年），则个税为 350 万 ÷1.05×1%≈3.33 万元 。
• 有原值且能提供契税票据
• ：按照差额 20% 征收。计算公式为（网签价－原值－本次增值税及附加－网签价 ×10%－原契税－贷款利息）×20% 。假设一套二手房网签价 400 万，原值 300 万，本次增值税及附加 5 万元，网签价 ×10% = 40 万，原契税 3 万，贷款利息 10 万，那么个税为（400 万 - 300 万 - 5 万 - 40 万 - 3 万 - 10 万）×20% = 8.4 万元 。

个税退税政策：换房者的福利

适用范围

时间界定

• 出售时间界定
• ：以所售住宅个人所得税完税时间为准。
• 新购住房时间界定（二手房）
• ：以购房时契税的完税时间或不动产证载明的登记时间为准。
• 新购住房时间界定（一手房）
• ：以办理房屋交易合同备案的时间为准 。

退税金额计算

• 购买金额≥出售金额
• ：退税金额 = 出售时缴纳的个人所得税（全退）。例如，李先生出售住房缴纳个税 8 万元，之后购买新房花费 400 万（大于出售金额 350 万），则可退税 8 万元 。
• 购买金额＜出售金额
• ：退税金额 =（购买金额 ÷ 出售金额）× 出售时的个人所得税。比如，王女士出售住房缴纳个税 6 万元，重新购房花费 280 万，出售金额为 320 万，那么退税金额为（280 万 ÷320 万）×6 万≈5.25 万元 。

退税申请

注意事项

• 本人卖，本人买，可以享受退税。
• 本人卖，夫妻共有买，可以享受退税。
• 本人卖，配偶买，不能享受退税。
• 夫妻共有房产出售，任意一方均可享受退税。
• 卖两套房买一套，只能选择一套来退税 。