北京买房攻略,专家全方位解析，理清思路助你明智决策56

北京买房，以下是一些专家建议，帮助你理清思路：
1. "了解市场需求和价格走势"： - 研究北京不同区域的房价、租金和供需情况。 - 了解近年来房价走势，预测未来趋势。
2. "明确购房目的"： - 自住、投资或出租？不同目的影响购房策略。
3. "预算规划"： - 根据收入和负债情况，合理规划购房预算。 - 考虑贷款利率、首付比例和还款能力。
4. "区域选择"： - 根据工作地点、生活需求等因素选择合适区域。 - 关注交通便利性、教育资源、医疗设施等配套。
5. "户型选择"： - 根据家庭成员数量和需求选择合适的户型。 - 关注房屋采光、通风、楼层等因素。
6. "房产政策了解"： - 熟悉北京购房政策，如限购、限贷、房产税等。 - 了解不同区域的购房限制。
7. "开发商和物业"： - 选择知名开发商，确保房屋质量。 - 了解物业管理情况，确保居住舒适度。
8. "合同签订"： - 仔细阅读购房合同，确保权益。 - 关注合同中的违约责任、维修责任等条款。
9. "贷款事宜"： - 选择合适的贷款方式，如商业贷款、公积金贷款等。 - 了解贷款

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提问1：

您好！请问天通苑中苑的房子值得购买吗？另外: 我们计划把丰台区万年花城的两居96平米的房子卖掉(2009年塔楼，能卖630万左右），购买融泽嘉园小区的92平米的两居(2014年的房子，板楼，这个户型的两居最方正，520万左右)，这样可以剩下一些钱，请问这种置换您觉得怎么样？

1：

1、 估计你们是在北边上班吧，所以卖掉南部的。

2、 从自住角度讲，这么换没什么不妥的。房子是用来住的，只要是能满足自己的居住需求就行。这我也不便说什么，别人的建议也不重要，只能以个人喜好为主。

3、 从投资角度讲，这么做不是太合适。

换房正常，但从商品房换到经适房，从高值换到低值的不多见。十多年前这么做的很多，那会儿人们还不太把房子当成投资品，就当做和汽车差不多的日用品。所以在2006年之前，很多人卖掉市区的老公房，换到郊区，既改善了居住条件，手里还多了一笔钱。

但自从2007年之后，尤其是2009年之后，好像很少听到这么做的了。房子已经成了公认的投资品，至少是带有很大的投资属性。所以大多数人都是加大资产，至少是平级置换，目的一是改善生活，二是对抗通胀。

4、 融泽嘉园的房子当然挺好，但社区应该是不如万能花城的。毕竟这是南部少有的品质大盘，而融泽是西城安置房，北边还有两限房，不可避免的带有一些通病。

5、 总之如果是纯粹自住，那我没什么建议，自己觉得舒服就行。从投资讲不太合适。

我记得你们上次问过南邵的长滩壹号。如果是在昌平工作，那这个小区挺合适。从自住讲品质很好，也是次新盘。而且从升值讲也没跑输大盘，这在郊区高端项目里已经很不错了。从板块说，我也一直觉得南邵不错。仅供参考吧。

提问2：

本人无购房资质，也不想压力太大，比较犹豫是公司形式买住宅还是公寓，五年后，有资质转个人名下，200万以里，买住宅只能老破小，离地铁远，买公寓位置好，地铁旁，升值低，还可能赔，不好出手。

1、您说老破小有升值空间吗比较公寓？

2、我看中的老破小和看中的公寓相差50—70万，咋选择呢！

3、五年后在交易转个人名下，这个思路有利弊问题吗？

2：

1、 你可能没开过公司吧？因为公司持有房产的形式虽然可以，但大多都是专业投资客的做法，为了一套房不太值得。五年后转到个人名下可以，但这税可不少，几乎涨幅都交税了。

如果没有公司，可以买个壳，1万多块钱，然后全款买房。公司买房跟个人的区别就是税高，契税3%。然后是持有期间，主要是房产税，每年0.84%，按过户价缴纳，出租的话是12%。

这些还都好说，公司名下可以只有房产，不做其他业务，那每年也就是会计和年检成本什么的，没多少钱。

主要是卖出的时候，除非是买家也同意用公司名义持有，那直接转让股权就行了。但如果是卖给个人，那最大的就是土地增值税，是差价的30-60%。不满五的话还有公司所得税15%，营业税5.6%。总之吧，除非是房价暴涨，否则赚不着钱。

2、 如果公寓有升值空间，那老破小一般是公寓的1.5倍。注重保值升值就买老破小，注重租金和自住，不考虑升值就买公寓。这就看你的目的了。

3、 奉劝一句，钱不多又急于投资的群体，被坑的概率比较大。既然你已经考虑了公寓，那估计别人说什么你已经听不进去了。这东西对刚需的诱惑太大，又便宜，住的又舒服，地段还好，ZJ或开发商还承诺升值率高。简直是完美的投资品。

可你要想想，这世界上，真会有这种好东西给刚需留着吗？商品价格是由供需关系决定的，既然便宜，就说明买的人少。那他们为什么都不买？很简单，因为赚不到钱，或者因为赚的太少，划不来。

4、 总之吧，我也不好说什么，只能说房住不炒。用公司买房，是大投资客们常用的，普通人犯不上这么折腾。而公寓，从出现那天起就是收割机，割了一茬又一茬的韭菜。仅供参考。

提问3：

家庭年收入税后约100万多。本来房山和大兴各一套房，现已卖出大兴的房子用来腾出名额来置换一套城里的，因为我俩上班都太远了（我在望京，老公在北京站附近，两个人每天通勤都得3-4小时），也算是刚需置换了吧。卖完房子后现在首付能凑600万左右，想今年底把新房买了，因为也担心房价涨。想要买离地铁不太远，上班近点，户型较好的三居室。不要求学区，主要考虑保值增值。

请问望京，朝青，北苑片区哪个更合适？目前看了望京稍微好点的小区只买得起2居室（比如季景，知语城），3居室小区环境太差了不考虑（比如望京新城）。可是朝青有点远但是户型和小区环境还不错（比如青年汇和华纺易城）。请帮忙推荐一下合适的小区，以及如何贷款杠杆合理。谢谢。

3：

1、 首先说你选的这三个板块也都是我认为很好的。

2、 但北苑不是太合适，老北苑就是个普通的生活居住区，已经很成熟。新北苑在近些年的升值才快，可这里又有朝外的学区概念，虽然溢价不高，但用不上也是没意义的。

3、 望京的学区很好且没有溢价，这里不太分片区，只认产品，优质小区北部多于南部。望京近些年有特点，品质高的房价涨幅超过老旧小区。比如花家地、方舟苑、南湖、西园等小区的升值幅度，也就是平均值，甚至有的还略低一些。而像知语城、季景沁园、东湖湾、橄榄城等等，涨幅远超大盘。

所以，如果买在望京，尽量选高品质社区，升值的回报率更高。在北京严控土地指标的情况下，周边不会有太多的高品质新盘入市。而望京又是个相对封闭的产业区，财富增长快却分配不均，高收入人群推高了高档小区的房价。

但说实话这里品质好的三居真不便宜，可以考虑下北京香颂，三居应该在900万出头。

4、 朝青是没什么学区概念的。但当年有过，国美第一城在2005就宣传自己是学区房，问为什么？解答是离哪所好学校都不远，都可以开车去，所以这儿是学区房。

朝青在我看来优势是房价不算高，周边环境好，而且还有不少空地，也就是还有潜力。其他的小区还可以看润枫水尚、银谷美泉、凤麟州等等，也是品质小区。

5、 杠杆。以600万的首付，二套资格只能用抵押贷。如果房山的房价值高，用来抵押就行，费用不超过1%。

6、 我建议是首选望京、次选朝青。两人上班尽量离一方近，所谓双方取中倒可能是都辛苦。而且望京的发展潜力很大，这里从当年的卧城变成现在的产业城，谁也没料到，随着来广营等周边的开发，这里会更好。仅供参考。

提问4：

我工作单位在朝阳区麦子店街，现在想买套房，刚需居住又想将来如果有机会换房能够增值。现在看了梵谷水郡小区，离单位近，15年楼龄，但有一条正在修建动车轨道，怕有噪音，所以犹豫了。最近又看上了东坝那块的首开常青藤的底层楼，，共六层，这是个5层，83平米挂牌价580万。还有东坝金隅景和园的房子85平470万，我手头有450万，公积金贷款能带84万，不想商贷。请问，就我的这种情况买哪的房子更合适？请赐教，谢谢。

4：

1、 建议买常青藤。但我只是从投资角度分析，自住体验只能自己凭喜好决定。

2、 景和园是名义上是两限房，实际上大部分都是农业部的，相当于福利分房。我印象中是6000多，那个年代管理不严，炒卖的乱七八糟的。

房子质量肯定没什么问题，金隅又是北京国企，犯不上跟部委偷工减料。但是，这一片朝阳新城（新潮嘉园）都是保障房，也就都多少带有保障房的通病，也就是品质略低。那在能买商品房的情况下，还是商品房比较好，保值性略高。

3、 梵谷水郡是赶上了好时候的项目，几次开盘都是楼市上升期。一期应该是2003年非典时期开盘的，4000多不到5000，具体价格我忘了。二期是2005年，6000左右，三期是2007年，楼市的顶点，均价1万。这几个价格都是当年北京大盘的均价。到今天，这里的价格依然是北京均价，6万出头。那可以说，梵谷水郡是个挺普通的项目，从投资讲没跑赢也没被甩下。至于噪音应该没什么，都是加了隔音板的。

4、 常青藤是相对特殊的，按常规说，高端楼盘的升值相对偏低。也有品质高的楼盘升值高的，但可遇不可求，常青藤和奥园这两个大盘就是如此。从最早的高价开盘，无论是几期，都一直跟随大盘涨跌，不仅没被甩下，还稍稍赢了一点。

可这种成绩还是在东坝一直不通地铁，配套也缺乏的情况下造成的，那只能说是这两个品质小区的价值得到了买房人的认可，所以采用真金白银向市场汇报了价格。

现在东坝应该是进入发展期了，地铁很快通车，配套逐渐成熟，学区也好了很多，而且还有了产业区的概念。那在今后，这里的保值升值性将会更强。

5、 总之，如果是注重投资，那建议选择常青藤。自住喜好我没有建议。仅供参考。