投资纠错新动向,股市减杠杆与房市加杠杆的权衡策略

股市减杠杆和房市加杠杆，这两种做法通常是基于不同的市场情况和监管政策考虑的。
1. "股市减杠杆"： - "原因"：股市减杠杆通常是为了防止市场过热和风险累积。在股市中，杠杆指的是投资者使用借款或其他金融工具来放大投资规模。当市场过热，杠杆率过高时，一旦市场出现波动，可能会引发系统性风险。 - "目的"：通过减少杠杆，可以降低市场的波动性，防止投资者过度投机，保护投资者利益，维护市场稳定。
2. "房市加杠杆"： - "原因"：房市加杠杆通常是为了刺激房地产市场，尤其是在房地产市场较为低迷，需要提振市场信心和需求时。 - "目的"：通过增加杠杆，比如降低首付比例、提供购房贷款等，可以降低购房门槛，刺激需求，促进房地产市场健康发展。
需要注意的是，这两种做法并不是相互独立的，而是需要根据具体情况和监管目标来综合考虑。
"以下是一些可能的情况"：
- "市场过热"：股市和房市都过热，可能需要同时进行减杠杆操作。 - "市场低迷"：股市低迷而房市稳定，可能需要房市加杠杆来刺激经济。 - "结构性问题"：股市和房市分别存在不同的问题，可能需要针对不同市场采取不同的措施。
总之，股市减杠杆和房市加杠杆都是宏观调控的手段，需要根据具体的市场情况和政策

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今天周末较闲，翻看了过去在雪球的言论，对近期的一些重大行为、思考进行了整理，对过去一年进行梳理，总结，同时将过去两年在雪球发过的买房、投资经验贴整理成长文附在后面。

先说结论，经过过去1个月的深思，减个人的资产及投资做了重大调整，今天基本完成：

1，4月中下旬完成股市减杠杆，13年4月底开通融资融券后，基本上都是满仓加杠杆操作，全部清掉杠杆；

2、去年8月份为了小孩读书，首付七成利率1.1倍买房，在2400点左右卖了很多股票，付出了巨大的机会成本，教训惨痛，需要纠错；

3、将去年买的房子3成贷款还清，找中介重新抵押综合消费贷款7成，利率1.1倍，多套出的资金已到账；

4、因近1年股市水涨船高，对去年买的房子小区环境不满意，在杭州滨江区政府定了龙湖春江郦城140方新房，比去年多花50%的钱，签好合同首付付清，想起了@西峯的经典言论“买能承担的最贵的，后悔的概率较小”。

5、将在下沙郊区的房子挂出去，准备卖掉，估计够付新房首付。

6、上周五开通沪港通，买入中国人民保险集团，江西铜业，富力地产，华虹半导体，周末将部分资金转到国泰君安香港，A股太贵买不下手，港股便宜货还很多。

7、牛市大概率还会继续，因此股市去杠杆，但还是会重仓，只是更加侧重防守，增加消费、水电比重，适当介入分级A，逐步加大港股投入。

继续整理做这些操作的思考和逻辑，晚点发上来。

下面将以前的2个长文贴在下面。

2013-2-23

谈一谈自己买房与投资的一些经验、心得、感悟

今天闲来无事，找到10年末自己写的一篇文章，完全是本人的真实经历，修改补充了发上来，谈一谈自己买房与投资的一些经验、心得、感悟，与大家分享探讨。（如果有杭州的朋友，可能更加能理解）

06年买了自己的第一套房子，然后在杭州市下沙开发区陆续买了7套（3套小产权房，严格来说不算），现在手上还有2套。

本人01年毕业，然后辗转广州、惠州两地工作2年，03年10月州公司要在杭州设立分公司，到杭州下沙工作，负责一个小部门。当时下沙高教园刚开业，国庆节第一批大学生从市区搬过来，荒凉的很。四号路的物美还在打桩，公司在月雅苑租了5套房子，公司花钱装修，我们都不愿意过去住，因为里面黑灯瞎火，吃早餐的地方都没有，下沙东江边是一片荒地。

到下沙的第一个周末出去逛街，大都文苑风情开盘，很多人在排队抢购，当时好奇的过去看了看，要三千左右，立即骂娘走人，觉得杭州房价太贵了，当时在惠州市区房价才一千多，觉得下沙是远郊，不值！

然后在心里留下一个固定印象，杭州的房价很贵，根本买不起。每天专心工作，一直到06年都没关心过房子的事，觉得离自己太遥远。

06年五一，突然接到领导的电话，说买房了，让大家也去看看。然后一堆人去看领导在东尚公寓的新房，80平方的跃层，总价24万左右还送家电，有点心动。

到售楼处详细了解，是开发区工业配套用地，没有产权的，只能签50年租赁合同，也就是所谓的小产权房。当时都搞不清楚产权证有多大用处，想着反正自己住，有没有无所谓，总不能把我赶出去，第一次心动了，觉得买房有希望。挑选了紧挨着的一套54平方一房一厅和一间28平方的单身公寓，总价24万左右。东尚是不能贷款的，开发商给的条件是一次性付款96折，分2年付款99折（首付60%，一年后付20%，两年后付20%）。

当时脑袋不开化，没想着贷款，手上没什么钱，找公司借了10万（公司对中层干部的福利政策）做首付，东拼西凑全款付清了，算下来单价2900还是装修好的，买家电、家具后即可入住。觉得很划算，相当满意（现在回过头来想是我最糟糕的房产投资）。当时开发商给的政策分期付款不用付利息，转手交易没有任何税费，自己找好下家后到开发商哪里更名。

一个月后搬进去住，一个人住一房一厅够了，就把单身公寓出租，竟然能租500元/月，租金回报率7.5%，如果分期的话收益率就是12.5%，像发现新大陆，立即跟开发商协商再买一套单身公寓，条件是把前面一套单身公寓转成分期付款，又追加2万后手上就有3套房子了，2套单身公寓出租。

过了快一年，07年五一领导又在下沙开发区梦琴湾小区买房了，拉我们过去看。一线江景房，120多平方，单价5500左右，当时还是觉得很贵。五月中跑到下沙开发区海天城看房，发现明显比梦琴湾便宜，挑中了一套151房的四房，打折后单价4400，很喜欢，立刻就定下来了。当时有个插曲，听别人说有参加一个叫“阳光团购群”，可以多3个点的折扣，不需任何条件，只要找到群的负责人，打个电话报个名字即可，很容易，然后就可以节约2万元。开始不相信，一试真是那么回事，天上掉馅饼了，而且野风还要付钱给群负责人。（由此可见野风的营销议价能力是多么的差，09年初现代景苑降价退老业主款、海天城打7折应该都成为业界的笑话）。

5月30日去签合同，听售楼部说从第二天开始每平方提价300元，高兴啊，觉得立马赚了4.5万，意识到房子是可以投资赚钱的，然后开始关注网上的经济、房产信息。

5月份时海天城均价5000左右，我的大户型所以便宜。首付3成，贷了7成，怕贷长了利息高，只贷了20年（后悔中，按现在的思路毫不犹豫贷30年，通胀猛如虎，谁知道30年后月供3K能否够吃一顿饭）。

当时手上没钱，定金2W还是找家人借的，定了后到签合同付首付有2周时间，到处找钱，立即把东尚的一套单身公寓卖了（除房租外只赚了1万，可怜！！，如果按揭去买下沙物美附近的商品房，收益至少乘以10，所以大家买房千万不要贪便宜，产权+地段！产权+地段！产权+地段！）

从07年6月份开始，杭州的房价开始猛飙，滨江.万家花城开盘，一天卖了7百多套，当时不知道滨江房产，以为是滨江的楼盘。每个月都可听到提价的信息，每次都计算增值了多少，现在回想起来挺幼稚的。9月份，海天城再一次开盘，均价已超过8000，而且很多人漏夜排队去买，觉得不可理喻。

野风的建房速度确实慢，07年初已结顶的房子，要到09年10月才交房。煎熬中等待，公司离海天城就4公里，每隔1~2个月过去看看，变化很慢，急得骂娘。

这段时间开始频繁上天涯经济论坛、房产观澜，口水楼市等，在很多高人的贴子里学了不少东西。疯狂的对金融、经济、投资、房产感兴趣，论坛中找到很多好书来看，曼昆的《经济学原理》、《国富论》《博弈论》、《基业长青》、《从优秀到卓越》，巴菲特相关的很多书籍，李驰、但斌的著作等等，开始炒股。

前面已经说了4套房子，3套小产权其实不能算。

很庆幸把钱都投在房子上，08年没钱炒股，否则绝对被深套！因一直都很关注房产价格，09年春节前后发现一个很奇怪的现象，下沙物美附近的二手房价在8K左右，东区江边梦琴湾、海天城只要6K，当时梦、多蓝、伊萨卡已经有交房，二手房大量涌出。试着去中介逛了逛，发现5K多可买到梦琴湾。当时各类论坛都很悲观，都在叫着要崩盘，成交量很少。当时考虑也很简单，东区江边环境好，价格迟早接轨下沙物美附近，而且梦的价格与07年相差无几，相当于免费赚了2年时间。另外，正好适合巴老的话，别人都恐惧了，我要贪婪！

开始筹划买第二套商品房，春节前就将东尚的一房一厅挂了出去，准备卖掉后拿着现金做首付，按揭！

想在想来，我的运气确实太好，07年不太懂行情时买在房价飙涨前，没现金躲过股市大跌，09年3月房价谷底时把手上的小产权房全部套现去按揭买商品房，一下子手上多了3套商品房。都是房产市场上1664点的筹码！

接着说，09年春节后回来上班，开始在下沙淘房子，在梦琴湾业主论坛上看到一个帖子卖房，东北朝向的96方两房只喊价58万，刚好6K（是业主，不是中介），直接联系业主看房，16楼，客厅和一个房间东向稍偏北，另一房朝北，客厅可看到钱塘江，视野不错，很满意。

业主是一女孩子，杭州人，市区上班，嫌下沙远，准备在市区买二手房，怕贷款利息高，准备一次性付清，所以急着把梦卖掉（财富的差距在思路、理念，如果业主脑袋转弯，贷款买市区的二手房，现在出手卖，多拿60W，打多少年工才够！），业主急着出手，很容易谈到56万。

3月初签合同时商业贷款还要首付30%，没过一周，传出海天城8折的消息，去售楼部看，老业主介绍或再购买还可再优惠几个点，70多方的两房折扣后5.5K~5.8k,新房可以做2成首付，觉得很值，开始盘算自有资金，想再买。过了一天再去海天城看，小户型已经卖光了（野风当雷锋的速度很快，后来6月份时再去海天城，还有一套临街商铺单价只要8K多，位置在以后的下沙物美二店对面，几年后必火，可惜手上已经没有子弹，可惜）。

从海天城售楼部失望出来，顺道去保利东湾看看。一直以为东湾贵，以前没敢去售楼部，一问，11号楼很快要开盘，5280起步，均价6K不到，很意外！东湾的别墅区绿化确实做的好，89方MAX样板房吸引人，当时就刷了信用卡付2万诚意金。

当时就是觉得下沙东怎么着也得与物美附近价格差不多，怎么看都低估。一周后再去售楼部，售楼员推荐61方小两房投资，一算只要7万首付，又定了一个号，回家马上把单身公寓10W出手（现在看是个地板价）。

3月中旬东湾11号楼开盘，前一天晚上吃饭时接到售楼员短信，通知过去排队，吃完就带上被子开车过去了，排了一个通宵。第二天9点开始摇号，人山人海，像打仗一样抢房子。

以前没经历过排队买房的，挺好奇，拍了些照片，还想第二天漏夜排队肯定会成为楼市新闻，第二天晚上上口水看了，很多人说是保利找的托，小阳春，看空者多。

我排队号在前60，叫到我时东西边套只剩几套，只能勉强选了楼层不是很好东边套，单价6K，然后挑61方时直接选最便宜的，单价5.7K。不到3分钟，选房结束，然后就是签字、抽奖（还中了个SONY数码相机），10点多就完成回公司上班了。

过了一周去签正式合同，看到东湾售楼部有很多标语，一些人在售楼部闹，要求保利退还差价，就是所谓的房闹。愿赌服输，房价降了找开发商讨说法，涨了呢？我们会把钱补给开发商吗。入市需谨慎，要对自己的行为负责。而且如果这些人房子真要退掉，估计半年以后会后悔的自杀，因为09年12月保利东湾新开盘位置好大户型曾卖到单价2万。

3月底时突然再网上看到消息，金色钱塘打75折，直接由9K降到6.8K，风景碟苑新房7.5K,一个朋友的公司组织一般人与风景碟苑谈团购，尽然没谈成，因为不少人觉得滨江区的房价就值5K，现在回过头来看，汗颜！我妹妹当时正在滨江区看房，当时还未结婚，立即与远在芬兰出差学习半年的妹夫联系确认，决定买，第二天一早打车过去金色钱塘（萧山区，不属杭州主城区）售楼部，定了一套120方的房子，单价6.8K，一年多后，金地在附近2公里左右（同属萧山区）拍了块地，楼面价约1.4万（目前在卖的金地天逸）。

到4月底按揭都批下来了，开始四套房的按揭，现金流有点吃紧，8月份，梦琴湾价格已经回到8K以上，我本来预计需要两年，结果半年不到就到了目标价，开始准备卖房，毕竟现金流的安全很重要。当时创业板快推出，觉得是个机会，正好有人出到心里价位，就出手了。结果房子卖了没1个月，距离500米左右土地拍卖，楼面价7.5K（后面的保利江语海）,第二天周边小区的二手房都紧急提价，很快卖到1万以上了，现在看来没有卖在合适的卖点，晚2个月就多20W,教训啊！

后来一直到11月才拿到房款，把欠的债都还清了，剩下的全部入了股市，回头一看入市在3300点，高高的山岗上，第一把买了61元的中国平安，一直套到现在。当然10、11、12年一直在追加投资，整体是赚钱的，主要持有银行、保险、汽车、白酒、房地产。

11年初保利东湾的2套房子交房，90房的简装后出租了，算了下，如果毛坯出租收益率才1%出头，就在年中卖掉了61方的小房子，大约是买入价的2.1倍，因为首付只有20%，杠杆达5倍，投资收益还是非常好的，所得款项进入股市。

但是，祸福相依，07、09年房产投资的成功让自己的自信心过度膨胀，后面就有了10~11年在股市的痛苦挣扎，最大浮亏接近30%，直到在论坛中瞎逛时看到一些新浪价值投资博客，疯狂的追着看，缠中说禅（现在不感兴趣）、SOSME、段永平网易博客等甚至从第一篇文章看到最后一篇，再后面就到了雪球，进行持续的学习、修炼，现在天涯论坛等都不去了，新浪博客只看关注的信息，雪球是主要学习交流的地方。

特别的教训，11年3月，本人所在公司的控股集团公司改制引入PE中科招商，以8倍PE购买手上的原始股（06年入股，到11年3月税前收益40倍），我持有一部分集团的股份，当时可以选择卖掉套现200万（级别较高的必须锁定不能卖），当时想着公司以后会上市，对比创业板50倍以上市盈率，卖掉太亏了，选择持股保留，改制后这些股权已经过户的个人名下，但11年公司业绩下滑30%多，12年也无改善，且公司运营老化，问题不少，目前看上市遥遥无期，只能拿到每年3%~4%的分红。如果能在当时套现，买入4倍PE的银行，或许几年后财务自由不远了。

写了这么多，最后分享下自己的感悟与反思：

1、 人生是一系列随机事件的组合，一时的好运会为后面的大跟头埋下伏笔，反之同样，关键在于个人的价值观、能力、研判逻辑是否有进步，否则飞的越高，摔得越狠。如果用错误的逻辑赚了大钱，反而是很可拍的事情。

2、 在进入股市前，最好拥有一套自己的房子，房价再高的城市也有买房的时机，关键是思路、理念、金钱支配方式，对一般人来说，买第一套房很难，买第2、3套房子反而容易；

3、 跟任何其它商品一样，最终决定房价的是供需关系。首付上调、利率提高降低人们的购买力，需求降低，房价看跌，反之提高购买力，增加需求，房价看涨；房产税提高房产持有成本（税收最终是买、卖双方买单，政府得益），供需关系不改变无法降房价。政府垄断土地出让，控制土地供应，可决定涨跌。入户/小孩上学必须要有房子，增加需求看涨，等等！房价不是那一个因素决定的，是由各种政策、资金、人群预期所形成的市场合力决定。

4、 世界上没有只涨不跌的商品，只有低估或高估的商品，最终会回归价值。

5、 没必要对高房价恐惧，想清楚自己想要的生活，物质的享受？前拥后戴的虚荣？家人的关心和谐？平静而悠然自得的生活？其实相当一部分人更在乎后两项，没有房子一样可过得很好，直到房价低估，买房时机到来。（不努力工作不存钱不理财的月光族除外）。

6、 关注自己的核心需求，每个人都可以快乐的活着！

2014-8-20

再谈杭州买房经历，总结工作、生活与投资的平衡。

以前在雪球发过一个长文，谈自己的工作、买房、买股经历，总结早期在杭州投资小产权房、07年买第一套商品房，09年3月抄底买房，并因此躲过08年股市大跌，后面因福得祸，错过了11年将所持公司原始股高价卖给中科招商的机会，赚了不少粉丝，近1年半回到杭州，忙于工作，每天还是刷雪球，但思考和写东西很少，今天总结发个长文。

儿子09年出生，明年9月读小学，4月份开始关注小学报名信息，发现滨江区最好的学校江南实验竟然一表生爆表，有些有房有户口落户时间晚的进不去，要接受调剂。自己的房子和户口在下沙，不想每天开车来回2个多小时在路上，也希望儿子能近点就读一个好的学校，有一个好的环境和开始，于是5月份开始在滨江区看房。这是被老婆经常追问儿子到底在哪里读书逼出来的决定，满仓加部分融资在股市中，近3年一直持有平安、兴业、浦发为主，持有或曾经持有招行、上汽、福耀、茅台、五粮液、老窖、万科、保利等，在股市2000点出头，银行股4倍PE左右去看房，确实是个很痛苦的决定，机会成本很大。但小孩在一天天长大，不可逆转，错过了后面无法弥补，最终与妻子达成共识在滨江买学区房，因江南实验太热门现在买房落户已来不及，考虑次优选择闻涛小学。

两个月之内在滨江看了近30套房子，逐步锁定区政府板块，单价基本都在2万以上，想一次性改善到位，看中的总价都好过250万，其中二次出价，差点被中介逼着下单。7月中旬一天突然接到一个离区政府有明显距离的小中介电话，说有房东离开杭州降价急卖，带过去看，紧挨区政府、星光大道，135方东边套三房朝南，户型很正气，08年自住装修，10楼总11楼，报单价1.65万，满五年唯一，离闻涛小学只隔1条马路，不好的有两点：靠近马路较吵（非主干道），04年交房的物业管理差，物业费0.8/平方，显然好不了。当时比较满意，谈了两次就定下来了，上周末签了正式购房合同，打了首付款，等着按揭批下来过户，迁户口，这样明年小孩就可就近入读好的学校。

感悟总结：

1、如果不是职业投资者，生活、工作、投资重要性依次排列，适当平衡，回首自己，09年10月开始入市买股，5年来投入了大量时间，积蓄都投进去了，赚的钱还不到半年收入，在工作上投入更多的精力收获会更大一些。

2、人的积蓄一直在累积，因此买第二套房好像远比第一套容易，对地段好的房子，单价2万/3万并非不可接受；

3、一些人员净流入大的新区，好的学区房市场还是很大，比如杭州滨江，很多楼盘08~11年入住，小孩逐步到学龄，对好学区的渴望加大。

4、首付7成，贷款上浮，一下子折损了70%的本金，清仓万科、保利、招商B、福耀等，大幅减仓平安、兴业、浦发、招行，五粮液、老窖，希望股市再低迷几年，积蓄力量再战。估计大概率会成为反向指标，成为黎明前下车的。

5、明年下沙的房子满五年，行情回暖卖掉再投股市。

目前是买方市场，简单总结一点看房与买房技巧：

1、要多找几家中介，特别是要找一些目标房附近的小中介，有些业主图方便只在1~2家中介挂牌，有助于发现价值洼地房源。大中介（如杭州的我爱我家）有价格发现功能，一套性价比好的房源出来，N多人带客户去看，没有价值洼地；

2、挑市场不景气、天气不好的时间去看房，这时竞争者少，愿意这时候挂牌深谈的业主也是很有诚意的，好砍价；

3、别让中介知道你正在跟别家中介在谈某套房子，他们都可以找到业主信息，为了做成自己的，不惜手段去破坏别家中介跟你的交易，我一次对两套房都很感兴趣，为了压价给两家中介都透漏了一些信息（不完全），表示条件谈不下来就考虑另外的，结果两家硬是互相找对方业主抬杠导致业主提价，黄了。

4、有看中的房子，也别签中介的任何单子，谈好中介费折扣，中介会反复说费率是政府定价，最多给九折/八折之类的，实际折扣很自由的，我谈的是阶梯价，即价格降到一定幅度中介费率可提高，正常价五折。另外，评估费折扣可以到2~3折，大不了自己找有资质机构做几百块搞定，中介报价8K。

5、切记不要一次性将中介费付了，后面可能会有很多麻烦事，至少留一半拿到三证后再支付。

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