各地土拍新规出台,助力房企从源头打造高品质“好房子”

近年来，我国各地纷纷出台新的土地拍卖规则，旨在引导房地产企业从源头打造高品质的住宅项目，以下是一些常见的新规则及其目的：
1. "提高土地竞拍门槛"： - 目的：防止土地市场过热，降低房地产企业的盲目扩张风险。 - 具体措施：提高最低竞拍保证金、设定土地出让溢价率上限等。
2. "加强土地出让条件"： - 目的：确保项目品质，满足居民对居住环境的需求。 - 具体措施：要求开发商在土地出让合同中承诺建设绿色建筑、装配式建筑，或者提供公共配套设施等。
3. "推行“限房价、竞地价”"： - 目的：控制房价上涨，确保房价与居民收入相匹配。 - 具体措施：在土地出让时设定最高销售价格，开发商在不超过此价格的前提下进行竞价。
4. "鼓励企业自持土地"： - 目的：减少市场供应压力，提高房地产企业的运营能力。 - 具体措施：允许开发商在土地出让时选择部分土地自持，用于长期租赁或自用。
5. "强化监管和问责"： - 目的：确保土地出让过程公开透明，防止腐败现象。 - 具体措施：建立土地出让信息公开制度，对违规行为进行严肃问责。
6. "推广装配式建筑"： -

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本报记者 陈潇

近期，杭州、温州、北京等多地的土地出让公告相继释放出明确信号：要求住宅品质前置到土地端口，地方在出让条件中通过设立技术规范、设计导则等方式，引导房企从源头建设“好房子”。

具体来看，5月20日，杭州共推出3宗涉宅地块，合计揽金约42.49亿元，整体平均溢价率高达41.4%。

“本次土拍的最大亮点，是首批明确落实《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》的地块正式面市。该导则从建筑立面、智能化配置、绿色节能、居住功能等方面提出具体指标，旨在通过制度手段倒逼房企优化住宅产品细节。”中指研究院华东大区常务副总高院生向《证券日报》记者表示。

高院生表示，在当前土地出让不设限价的政策环境下，房企可通过打造高品质产品实现“品质溢价”，在保障利润空间的同时，推动住宅市场从“价格竞争”向“品质竞争”转型。

房企也在积极响应，强化核心区域的战略性土地储备。此次土拍，杭州拱墅区东新单元地块由杭州西湖房地产集团有限公司以16.25亿元竞得，成交楼面价达41305元/平方米，溢价率41.93%；杭州西湖区三墩单元地块由浙江保利置业有限公司以17.09亿元摘得，溢价率达到51.38%；杭州滨江区长河单元地块则由中天美好集团有限公司和海威置业有限公司联合体以9.16亿元竞得。

土地出让规则的变化并非杭州一地的现象。5月中旬，温州市瓯海区仙岩镇一地块也在经过22轮竞价后，由温州华玺房地产开发有限公司以总价2.19亿元竞得，成交楼面价为8836元/平方米，溢价率40.38%。该地块规划条件同样突出了品质导向：要求严格执行温州地区高层居住建筑结构设计细则，建筑层高≥3.15米，楼板厚度≥15厘米，并实施楼板一体化浇筑。

在北京，5月9日怀柔区推出的住宅地块虽以底价成交，但规划文件中亦明确提出，鼓励在建筑设计阶段精细化户型设计，结合“好房子”政策提升得房率，打造高品质住宅。这也折射出北京市“好房子”建设标准正在逐步向远郊区延伸的实践动向。

“各地土拍从‘好房子’方向发力，通过在土地出让阶段设立相应的建设规定，引导开发商回归产品本身，推动行业良性发展。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示，随着更多城市将“好房子”理念前置到土地出让环节，未来住宅市场或将呈现出以“高品质+合理溢价”为主导的结构性调整。

对于房企来说，严跃进表示，提升品质不仅是对购房者改善型需求的响应，也是房企突围存量竞争、实现可持续发展的必要路径。