时隔12年，史诗级利好降临！楼市信仰变革，格局焕新

标题中的表述似乎暗示了中国房地产市场在经历了12年的调整后，迎来了一个重大的利好消息。以下是对这一情况的可能分析：
1. "政策调整"：可能是政府对房地产市场政策的调整，旨在刺激或稳定市场。这可能包括降低贷款利率、放宽购房限制、增加土地供应等措施。
2. "经济刺激"：在经历了多年的经济调整后，政府可能采取了一系列措施来刺激经济增长，其中包括对楼市的扶持。
3. "市场信心恢复"：经过长时间的低迷，市场可能开始恢复信心，这对于楼市的健康发展至关重要。
4. "金融环境改善"：金融政策的调整，如降低存款准备金率、增加流动性等，可能会对房地产市场产生积极影响。
5. "人口结构变化"：随着人口结构的变化，特别是年轻人口的增加，可能会带来新的购房需求。
以下是对标题的详细解读：
- "时隔12年"：指的是自上一个重要的房地产市场政策调整或市场高峰以来已经过去了12年。 - "史诗级利好"：意味着这次利好政策或市场变化将是前所未有的，对市场有着深远的影响。 - "楼市信仰变了"：这可能意味着市场参与者对房地产市场的看法和预期发生了根本性的变化，从之前的悲观预期转变为乐观或谨慎乐观。
具体到实际情况，需要根据官方发布的具体政策文件和市场反应来进一步分析。

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文/顾天杰

11月28日，证监会放出一波地产超级利好。

具体涉及5个方面：

1.恢复涉房上市公司并购重组及配套融资

2.恢复上市房企和涉房上市公司再融资

3.调整完善房地产企业境外市场上市政策

4.进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用

5.积极发挥私募股权投资基金作用

短短几个月之内，地产“三支箭”陆续落地，国家对房地产支持力度不断上升。

实际上，2016年以来房企就再也没有成功借壳上市过，这次恢复房企重组上市，有利于地产开发企业盘活存量资产。

同时，房企新募集的资金可用于补充现金流、还债，大大减轻当前运营压力。

金融机构与房企合作推进股权私募，有助于保交楼的落地。

2010年10月，国务院发布“新国十条”通知，要求对存在土地闲置及炒地行为的开发商，证监会暂停批准上市、再融资和资产重组。

时隔12年，房企身上的再融资紧箍咒，终于解除了。

它的最大优势在于，不会直接增加房企的负债规模，同时为房企融资提供多样化渠道。

证监会出手，A股房地产板块再次狂欢，上演涨停潮。

几天之前，央行降准礼包刚刚落地。

11月25日央行宣布，2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，共计释放长期资金约5000亿元。

官方定调说，这次降准有三大目的：

一是保持流动性合理充裕，保持货币信贷总量合理增长，落实稳经济一揽子政策措施。

二是优化金融机构资金结构，增加金融机构长期稳定资金来源，支持受疫情严重影响的行业和中小微企业。

三是促进降低实体经济综合融资成本。

2022年，楼市和房地产企业，从来没有在这么短的时间内，受到过如此多的呵护。

毕竟之前政策和利好的传闻很多，真正能够落地的不多。

有了央行的带头，国有六大行终于集体下场。

不完全统计显示，目前六大银行已经和17家房企展开合作，提供意向融资12750亿元。

从融资金额来看，工行排名第一，其次是邮储的2800亿，中行2200亿，交行1200亿，农行和建行暂未披露金额。

当下楼市的低迷，肉眼可见。

官方统计数据显示，2022年1-10月，全国房地产开发投资同比为-8.8%，低于1-9月的-8.0%，继续刷新2020年3月以来的最低累计增速。

10月开发投资同比为-16.0%，仅略好于2020年2月的-16.3%，为历史次低水平。

销售楼盘和投资造房同步萎缩。

2022年10月单月商品房销售面积同比为-23.2%，弱于上月的-16.2%；商品房销售额同比为-23.7%，弱于上月的-14.2%。

我们之前写过外资抄底中国楼市：

3600亿资金到位！外资 真的在抄底楼市

外资抄底的逻辑很直白：

它们大部分盯上的是一二线城市优质的商业、写字楼、住房租赁项目，能够稳定持续长期提供现金流。

和外资集团风格最像的港资房企，也加入了抄底的队伍。

比如太古地产。

2022年3月太古在西安摘地打造第四座太古里项目，预计投资70亿。

2022年8月太古与深圳福田区签署合作协议，9月又携手陆家嘴集团，参与开发上海前滩的21号地块。

内地房企的特点是三高：高杠杆、高负债、高周转。

港资房企的特点是三低：低杠杆、低负债、慢周转。

典型港资房企2021年的资产净负债率为：

瑞安地产：低于30%

九龙仓：低于30%

恒基兆业：低于25%

嘉里建设：低于20%

新鸿基：低于20%

香港置地：18%

太古地产：低于5%

港资房企毕竟经历过香港最疯狂的时期，知道什么叫做周期的力量，于是更注重财务稳健，低杠杆低负债运行企业。

港资房企做出了示范，内地房企也将回归，深耕本地市场，与国际评级机构说再见。

一切为了更好地活下去。

海外融资曾经是国内TOP50房企最喜欢的融资手段。

然而从2021下半年开始，国际主流评级机构，撤销了70家开发商的评级。

为什么短短两年间，开发商和评级机构的关系就变成了纯路人？

在这之前，我们先复习一下国际评级机构的运作方式。

简单来说，它既可以当裁判，又可以下场当运动员。

《世界是平的》一书作者汤马斯·弗里德曼有一句名言：

“我们生活在两个超级大国的世界里，一个是美国，一个是评级机构。美国可以用炸弹摧毁一个国家，评级机构可以用债券降级毁灭一个国家；有时候，两者的力量说不上谁更大。”

世界上绝大部分国家都依赖美元、美债发展经济，融入世界经济体系。

在发债融资的过程中，不可避免地接触到评级机构。

世界三大主要评级公司分别是：标普、穆迪、惠誉。

标普侧重于企业评级方面，穆迪侧重于机构融资方面，而惠誉则更侧重于金融机构的评级。

然而最大的问题在于，评判的标准是可以随意更改的。

2007年次贷危机前，三大机构对于投行的评级非常高，然而后来危机爆发，大部分公司消失于无形，投资者血本无归，评级机构却安然无事。

2010年欧债危机期间，三大机构迅速下调了出险国家的信用评级，哪怕之前欧洲四国几乎都在最高评级水平。

所以本质上评级机构是美国间接掌握全球金融话语权的重要工具。

中国房企在出海发债的关键时期，借助评级机构获得融资。在楼市震荡期选择主动解绑，是最合适的选择。

10月24日，复星国际在其官网声明，已于2022年10月12日正式通知穆迪，终止与其就评级服务的商业合作，并从当日起停止向其提供相关信息。

在这之前，穆迪已经连续多次下调复兴国际的评级。

这种反复偷袭，国内房企已经吃过好几次亏了。

2021年10月，有29家房企在一个月之内遭穆迪光速下调评级。

10月18 、19日两天，穆迪集中下调20家房企评级，富力地产、佳兆业、禹洲集团、建业地产、阳光城等房企均在列。

穆迪开了个头，其余两家机构也开始频繁下调内地房企评级。

无论实际情况如何，无论资产质量好坏，无论未来前景，无差别式攻击。

它们给出的理由看似非常正确：

在中国告别房地产依赖，消化房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中，必然会出现债务违约、企业债务风险爆发，甚至一些大的企业走向破产重整的境地。

实际上这会变成外国资本收购中国房企的导火索，连带着把很多优质房企拖下水。

国内房企决定反击，一句话总结就是：

你降评级，我就不和你玩儿了。

大批房企纷纷主动撤销评级，和三大评级机构解约。

主要有两方面原因。

一是很多主动放弃国际评级的房企，处于出险或者躺平状态，如果遭受下降评级的打击，很容易对投资者信心造成二次伤害。

二是大部分内地房企出现了现金流危机，维持评级需要缴纳很多费用，不如主动放弃。

三大机构每家的年费在8到10万美元不等，如果算上发债，一年的固定支出轻松达到百万美元。

据100家典型房企融资数据，2021年第四季度房企的境外发债仅为130亿，同比下滑84%，环比下滑77%。

开发商融资由外转内，是必然趋势。

所以最近大家看到市场上各种融资利好、保交楼措施都在加速落地了。

迷信规模的时代已经过去，大而不倒的神话落幕，行业的信仰变成了稳健。

2015年，楼市曾经经历连续下滑，相关产业产能过剩，监管提出去库存策略，大约两年后楼市逐步回暖。

接下来的问题是：

开发商回归稳健，央行出台政策，证监会助攻，楼市逐渐触底，信心和回暖何时到来？

希望这一次，不用再等两年。

（免责声明：本文为叶檀财经据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）