北京楼市警示,刚需者慎行，六环房产投资需谨慎！
北京作为中国的首都，其房地产市场一直备受关注。关于“刚需要尽避，六环不可买”的说法，可以从以下几个方面进行分析：
1. "“刚需要尽避”"：
- 这里的“刚需”通常指的是那些有强烈购房需求，但又面临预算限制的购房者。
- “尽避”可能指的是避开一些不适合刚需购房的区域或项目。
- 这可能是因为那些区域或项目存在以下问题：
- "价格过高"：超出刚需购房者的承受能力。
- "配套设施不完善"：生活便利性不足，如缺乏学校、医院、商业设施等。
- "交通不便"：距离市中心较远，通勤时间过长。
2. "“六环不可买”"：
- 北京六环外的区域，通常被认为是城市的边缘地带。
- 这里有以下原因使得“六环不可买”：
- "交通不便"：虽然近年来北京的公共交通系统不断完善，但六环外的区域仍可能面临交通不便的问题。
- "配套设施不完善"：与市中心相比，六环外的区域在教育资源、医疗资源、商业设施等方面可能存在不足。
- "未来发展潜力"：六环外的区域可能存在不确定的发展潜力，如城市规划、产业布局等。
需要注意的是，以上分析仅供参考，具体购房决策还需根据个人实际情况和需求进行综合考虑。以下是一些建议：
- "明确购房需求"：根据自己的经济状况、家庭
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Q:提问:星主好，先说一说我的情况，希望得到您的优化建议：房产两套皆为去年购买，一套位于望京的金茂樾120平，2025.6才交房，总价1000贷款200；另外一套位于大兴采育京能丽墅上叠176平带院76平米，房本己下全款530，去年底交房装修另花了100万+，可以入住了。夫妇二人均为70后，工作基本稳定年总收入50+，目前生活重心在望京单位边租房，方便上班和上学，想听听您的建议，采育的房子感觉有点鸡肋要不要考虑优化？
A::您好，采育这套你要从长远角度计量，首先你这个布局的方向是错误的，远郊尤其是边缘地带未来没有房地产，参阅星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;过去这些位置的房价上涨是得益于城市化原因，那个阶段是房地产的高速发展期，所有位置的起点都很低，而楼市又是大范围上涨，很少有不涨的，这种情况谁的仓位多谁就赚的多，不分位置和楼盘，而现在城市化已经过半，楼市从大范围上涨演变成了局部上涨，哪些偏远地带原本不是今天的价格，是因为城市化大范围上涨导致了今天的高位，而今天这些位置的下跌准确说是价值归位，回到原本属于它的价格，最终这些房产会失去金融属性和流通性变为不动产，这种一定是要做脱手计划的，但我不建议你现在就抛，可以等这一轮行情的节奏，如果城六区之外放开限制，这些板块的房子还会有一定的热度，这个时候你再出手会好一些，祝顺利！
Q:提问:京总好，看了您星球文章，对于各板块有了一定认识，还请指导一下如何置换（自住为主，兼顾投资）:1.本人在台湖泰禾1号公馆有一套80平两居，目前大概470w左右，打算卖出置换一套房龄新一些的三居，另有现金300w，加上贷款目前总预算希望控制在1000w以下，如果有特别合适的也可以增加预算。2.工作地点在复兴门，目前开车通勤单程大概1.5小时以内，勉强可以接受这个路程，不喜欢坐地铁，但希望楼盘1km内有地铁站。3.无需考虑学校问题，希望住起来舒服一些，通勤不要太远即可，但不考虑石景山（感觉上涨空间不大）。
我的问题是:1.现在卖掉台湖置换到东坝是否合适？2.看了翡翠四季叠拼，感觉升值空间不大，同时房产证面积小，不知道是不是会影响房子金融属性，如果在同一区域（亦庄新城）置换不知道是不是有更好选择？
A:; 您好，关于东坝和翡翠四季，你可以先参阅星球精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图;首先台湖的优势是整个片区楼盘的质感很好，这个区域是从0起步的，所有的软硬件都是新的，弊端是这个板块属于外溢了，并不是核心位置，未来也不会发展为核心位置，它是属于两不靠，亦庄未来的延伸是东南方位，通州的核心在运河，台湖在城市界面以及楼盘质感上虽然有很大的优势，但本质它还属于二三线区域，你1000万放在这个板块第一会导致房子的金融属性差，未来不好流通，第二房价的上限非常低，你这个预算继续布局这里属于资源错配了，其次关于东坝我觉得不太适合你，这个位置并没有太好的发展，现在卖的价格比着城里也没有明显的优势，买这种位置的原则是价格足够低，同等品质的盘望京卖10万，东坝卖5万6万，相对于核心位置的5折6折，这样预期就很高，和核心区域价格相差不大的情况下又没有稀缺资源，未来是没有什么空间的
1000W左右的预算如果你能接受1.5小时以内的通勤时长，有很多不错的板块选择，如海淀田村的兰德华庭，130平的小三居价格1150左右，也有户型更好面积更大的价格在1300左右，如果你的预算能提高到这个总价，首选区域一定是海淀，包括北部的华润五彩城附近，莱圳家园120平的三居1150左右，上林溪100平三居1100左右，这些都是海淀比较不错的楼盘，商圈资源也可，其次如果你对楼盘的品质有更高的要求，次选板块就可以移到亦庄，金茂悦130平的三居1100左右，更高一点品质的金茂逸墅130平的三居1200左右，以上楼盘整体的稀缺性都很好，品质在整个区域也都属于前列的大盘，可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情,其中亦庄的品质要比海淀的有明显的差异，这个才是你正确的选筹方向，祝顺利！
Q:提问:您好，请教和咨询以下情况：1、基本情况：满五唯一将台芳园南里西区（1996年）小两室（有贷款），手头300，卖掉后可承受1000万内的房产（含贷款）。2、核心诉求：希望能够在丰台或海淀两个区，5环附近或5环内买新盘或次新，两居或小三居，自住兼增值考虑。3、关键问题：一是将台芳园南里西区当下是否应该尽快挂网卖掉？时机是否合适？还是再等到年底或明年初？二是丰台南四环中轴大红门片区+总部基地郭公庄片区潜力如何，是否值得重点考虑新盘及次新，哪些盘重点关注？三是海淀的1000万内次新推荐哪个区域？
A::您好,1、芳园里不算是流通性很差的盘,赶上市场回暖的节点不愁出货的,利益最大化的操作方法是先买后卖,你可以等到市场启动前定房,比如元旦前后就是一个很好的节点,定房签约时周期不要那么紧,最好是6个月左右,最差不要低于4个月,这样你有很充足的时间来出货,四个月对于芳园里足够;从总价配置上,1000万你可以考虑海淀西南方位的次新产品,如乐府江南的南北两居,兰德华庭的南北两居,这些都是靠近丰台位置不错次新盘,如果再往丰台靠,你可以看丽泽商圈的金泰城丽湾、顺驰蓝调和保利百合,以上五个项目都是2居的首选盘,
三居可以看玉泉营板块的万年花城五期,南北的小三居90平左右800万上下,四期南北128平的三居价格950左右,其中五期的品质更高,可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);这些盘收益于丽泽的加持,保值性及流通性都没什么问题,成长性也很稳健;从现有的资源以及未来丰台资源的倾斜方向,在丰台做布局无疑是要保留在丽泽圈里,整个丰台最有价值的板块,也就是楼市上涨可能性最大的区域也只有丽泽,在过去十年丽泽是完成了多轮上涨,但大多是投机炒作行为,这个位置真正的供需阶段红利还未出现,区域完全饱满后最先享受到板块红利的无疑是靠近丽泽的好商圈,如玉泉营,西局,菜户营,广外,那些品相好的盘吃到行情的概率确定性在90%以上,相反其他板块只能吃外溢过去的,时间上自然会慢;
2、关于南四环大红门片区和总部基地这两个板块的预期,可参阅星球精华栏86#丰台跑赢大盘选筹导图;首先南三环以外到南五环，以大红门、南苑、新宫为主的区域资源很匮乏，从1000万的总价布局上都要避开这些位置,准确说资源越差的区域越容易淘到笋盘，拿到笋盘简单做个装修增加一下溢价转手就能赚差价，但是这对于选筹的要求太高了，只能说这些位置不适合普通买家，那种靠买卖房子赚钱的职业人士非常适合，普通买家在这种位置犯错概率很大,提高胜率最好就是远离这种区域，到确定性更高的区域,其次科技园正处在丰台的边缘属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，比着一线民企区域支付能力显弱明显，它的优势是次新盘扎堆,像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘只能等溢价全部洗净,区域完全饱满有足够的购买力才会比较稀缺;现阶段这些盘都是处于横跌的状态,房地产已经过了高速增长阶段,这种位置的次新产品就需要更长的时间养,兑现周期或许很长很长,稀要谨慎购买,又稀又缺才值得购买,你最好的选择如果是丰台就是靠近丽泽,不要出这个圈,保值增值上自然不会差,祝顺利!
Q:提问:您好，请教您关于房产配置的相关问题如下。家庭基本情况：1. 一家三口，孩子六年级就读西城小学，未来无需考虑学区因素。家庭年收入100万左右。现家庭无贷款，手中有500万现金；2. 房产情况：1）两套商品房，一套80平米一居室在望京东湖湾，价值1000万左右；一套160平米两居室在霄云桥阳光上东，价值1500万左右；2）未来5年后（大概2028年前后）在海淀区生命科学园附近（华为北研所旁）会有两套回迁安置房，一套60平米一居室，一套100平米两居室；
问题：1. 基于现在北京的两套商品房，以及未来的两套回迁房，在总体配置上您有什么调整建议？2. 基于未来的两套回迁房，我们的初步想法是：a. 现在用其中一套100平的回迁房提前套现400万，置换杭州市区的一套两居室；b. 等5年后回迁房房本下来后，根据市场价格再操作杭州市区房产置换；您认为哪个选择更好？期待您的回复，感谢
A::您好，首先建议你阅读星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）08#通货膨胀货币与房价;东湖湾唯一的缺点就是太小了，这个盘在望京的长期价值很好，而阳光上东的成长性并不好，主要输在了酒仙桥这个区域上，这两套盘从长远的角度应该合并为一，可以是继续保留在东湖湾上，也可以在望京的同类盘上去换一套三居以上的大盘，比如保利，臻园都是很好的选择，望京这种拔尖的大户型一轮牛市一夜上涨10%是常有的，而相反东湖湾的一居和阳光上东的表现就很差了，其次你们调整过后如果还有房票，应该继续在北京布局，你们没有负债，现金和收入都可，应留在核心圈里去增加负债，500的现金加400万的回迁套现，可以拿到像海淀核心圈的品质三居，两套房均为主流户型，长期的成长性更优，北京的房票贷票全部用尽后才考虑其他城市的布局，从金融属性以及兑现周期北京作为首都价值一定是要强于其它新一线城市的，在你还有条件买北京的情况下无疑是要选北京，祝顺利！
Q:提问:京总好～！刚需改善，南庭新苑58平小两居，今年满五唯一，卖房+存款+贷款总预算680-700W，希望最近卖掉改善到西红门橡树湾三期，需求是小三居，自住+保值增值，西城通勤，倾向新房。 1.计划先买房再卖房（尾款需要卖房款付），关于卖房这边您有什么建议不？2.西红门橡树湾三期109N户型，是否好保值增值，未来是否好流通？3.三期物业为中铁物业，会成为未来保值增值不如二期的因素嘛？销售说服务标准会和二期拉平。4.最近去看了北熙区109全南户型，超预算需要高贷款，和西红门橡树湾比哪个保值增值更好？5.如果有其他推荐小区请您一并告诉我，感谢京总
A::您好，感谢信任！1、购买新房的付款时间及条件相对二手房都要宽松一些，你可以和开发商如实说明自己的情况，尾款需要卖房后才能交付，去争取一定的周期应该是没有问题的，至于时间上最好是拖到春节后，根据目前政策面的影响元旦过后的春节左右会有一波小牛市，这个时期卖房价格上会有优势，在这之前你以大定去锁定一套房源，理论上都是比较利己的！
2、关于西红门橡树湾这个盘，首先西红门是有它的价值，参阅星球精华栏文章84#大兴跑赢大盘选筹导图，因丰台南三环南四环城市资源的问题，西红门成了承接地铁沿线最优质的板块，整个西城，丰台的一部分刚需会外溢到西红门商圈，而西红门本地也是有发展产业的，虽和一流的亦庄比不了，但在整个大兴西侧这条线算是一线资源了，而橡树湾这个盘从它的位置以及价格算不上很稀缺的项目，礼域府132平的三居报价有5万3左右的，户型楼栋各方面都比较优质的报价才6万上下，这种地段次新盘无论是流通性还是保值性表现都还不错，至于未来的上限有多高需要看整体的大盘走势
西红门是做不到领跑市场的，只能说在大兴西部它是领头羊，高品质的楼盘长期价值很好，中短期的市场它的价格并不符合这个区域的现状，星苑，月苑才是主流，包括顺驰，新里斯，目前这个区域的购买力还承受不住太高的价格，只有一小部分能接受，群体太小推动不了房价上涨！如果你期望自己购买的楼盘能够吃到往后的每一波行情，最好是选择主流盘，相对于高品质的更稳健一些！其次北熙区这个盘作为投资没什么意义，它的地段资源包括它紧邻的东坝成熟板块，酒仙桥区域资源上都是很落后的，参阅星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图,这种遇弱则弱的区域时间成本太贵，完全没必要，你700万有很多选择，无论是从稳健性还是成长性都是要优于这些位置，如亦庄的金域东郡，这个盘是要碾压西红门和北熙的，或者可以理解为这两个盘的价值不在同一个等级上，涨幅上自然不同，它一轮的行情可能比它们两个5年加在一起还要多，可以参阅星球精华栏文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);祝顺利！
北京跑赢大盘的房子不超过20%
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