中介费大降！从2.7%锐减至1%，客户直呼佩服的惊人举措

恭喜您成功谈判降低中介费！在交易过程中，能够成功砍价确实是一种能力的体现。这样的结果对您来说是个好消息，可以节省不少开支。在未来的交易中，如果还有类似的机会，也可以尝试运用类似的策略来争取更优惠的条件。继续保持这种精明的消费态度！

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最近，楼市不太平。

说一个真实的案例：砍价30万+1%中介费买下一套二手房

前些天某圈内大V有个粉丝450万买了一套二手房，原价是480万，人家跟房东中介，来来回回谈了好几轮，到临了签约交首付，直接亮底牌了，最多出价450万，现场可以交首付签约，房贷过户，一个月全部走完流程。结果房东和中介全傻了，一直都是按照480万的价格聊的，突然来这一出，虽然房东和中介都diss了这个买家，但最终结果还是房东和中介妥协了，450万拿下。

还没完，这主儿不仅是砍了房价，连中介费一块都砍了，官方说是2.7%，结果人家就说了，中介费最多只给1%。最后的结果是什么呢，合同是按2.3%签的，但是中介给这主儿签了一个1.3%的欠条，也就是说，他买这套房，真实的佣金就花1个点，4.5万，省去了大概5.85万。

虽然上面这个案例极少见，但能谈下来，已经说明这个市场已经由买家说了算了。

中介的消息，后端真实二手房挂牌量已经突破了14万套，

其实今年楼市开春真的是打了一个开门红，3月份异常火爆，成交量达到了2.2万套，但4月份迅速转冷，仅有1.4万套，5月份成交数据虽然还没出来，但基本可以肯定继续转冷，估计也就是1.2万套左右。

在目前的二手房市场，现在绝对是买方市场，不光是房价，连中介费，都有机会砍。

按照这个节奏，接下来的6月，甚至7月份之后，这几个月，整体行情都会在低位徘徊，买家话语权会明显更强。如果你是今年有置换需求，老房子换新房子，那么可能会比较难受，在500万以下的红海市场，想要卖掉房子会更难一点，除了要把成交周期拉长，最终的成交价大概率也得低于预期。

这个时候最好的置换策略一定是先卖后买，因为卖房子比买房子难上100倍。

其实不仅在二手房市场，北京的新房市场，现在也特别诡异。

开盘即售罄，你敢信？

比如近期开盘的几个项目，通州台湖的丰禾嘉会，顺义仁和的星誉beijing，石景山苹果园的越秀天玥，都宣称自己开盘即售罄。

但是当我打电话过去问的时候，又说还是有房子可以买的。

现在所谓的售罄，都是开发商按照自家的统计口径来的，比如丰禾嘉会，交了定金选完房就算，你能保证他们100%都会去交首付办贷款买房吗？

这让我想起了当年薇娅直播给杭州复地带货的场景，1950余万名观众观看，当天售出800多张定金券，结果7天后一多半都退掉了。

另外，有些楼盘卖不动，项目总也会想办法，找人头交定金，搞代持，这样给公司报业绩看上去是卖出去了，实际上只是在自己人手里挂着，什么时候有真正的客户来了，什么时候再走个更名。

实际上，项目卖得好不好，大家完全可以去住建委网站上查网签，所有申请了预售制的房源，一方一户，都能查到网签状态，这个平台虽然数据有点滞后，有些真实客户认购可能未同步至平台，但总体还是最靠谱的。

未来的北京新房市场受两大因素影响，我觉得开发商必然会降价保销量。

第一，客户数量有限。

北京新房市场早就不是新客占主流的市场了，大部分都是置换客户，而置换客户就得先卖房再买房，而现在北京二手房这个鸟样，资金在一二手市场之间的流动存在障碍。

第二，北京新房市场的供应量并不小。

6月份，北京将迎来新一轮的供地潮。

整个6月份北京将供地17宗，按照目前京城开发商的节奏，6月份拿地，9-10月份将会入市。到时候北京的新房市场将会更加“卷”。

目前北京大部分楼盘都是有特价房的，而一旦进入6月份，开发商推特价房抢回款的压力会更大，毕竟到了年中，业绩压力更大。

就好比5月19日开盘的星誉beijing，预热了这么久，指导价4.5万/㎡，但实际开盘价仅有3.5-3.7万/㎡。

还是那句话，开发商为了控节奏，特价房是有效手段，只不过很多时候，一般人无法第一时间拿到这个信息而已。

眼下这个市场，如果你的产品力不够强，推特价房，抢手一波才是明智之举。

开发商其实心里也非常清楚，现在的买房人，交个意向金很容易，但是要掏大笔的首付款，并不太容易，钱都在老房子那，卖不掉就很难买新房。

面对数量有限的客户，那开发商也只能降价吸引客户。

现在京城楼市特价房真的蛮多的，比如比较热的昌平南的文源府，北清橡树湾，越秀星樾，东坝北的北熙区，崔各庄绿城晓风印月，十八里店金隅昆泰云筑和奶西金隅望京望京云尚等等，都有相应的特价房推出。

但同样是特价房，同样是在2023年，有的地方值得买，有的地方就不值得买。

比如十八里店作为朝阳，通州和大兴的交界处，这个地方就是个很垃圾的地方，属于朝阳大兴和通州三个区都比较弱的地方，那就只能拉胯了。

所以我为什么不太看好中建小红门项目，金隅昆泰云筑，以及分钟寺三兄弟的拉胯等等，本质上都是区域既没有强势产业，也承接不了外溢，更没有学区支撑，城市界面也很破。本身价格就不便宜，再到你手里，那就属于赔钱货。

北京交界地方有好的，比如昌平南，人家就很清楚很明白，抱海淀大腿就OK。

同样是昌平南，文源府卖的就比北清橡树湾贵，因为在昌平南的购房逻辑中，通勤是第一位的，橡树湾差点，就得卖得更便宜点，而像永丰，亦庄河西板块，不通地铁，但房价照样很顶，原因就在于这些区域房价的核心支撑点不是地铁通勤，而是产业和教育。

在2023年的时候，当大大数人不看好房地产的时候，楼市加剧分化的时候，核心的优质资产反而会获得利好，这个时候，更关注的不是整体，而是具体到某个板块某个楼盘的选择上。

这就是选筹的意义，你找到低价买入的时机，事实上就已经赢了。

就好比我们经常跟朋友们聊的，到底什么才是笋盘？

1、7折==出售价格/合理价格

2、未来升值潜力

这里最关键的是“合理价格”，它包含的是你在长期看盘过程中形成的估价能力，包括城市的特点，楼盘的属性，本地客户的购房偏好等等。

而未来升值潜力，也需要考察很多维度，控规落地周期，周边标杆二手房流通情况，本身项目产品力，周边客群分析及产业布局等。