酒店项目会员式销售模式法律风险评估与合规建议

酒店项目会员式销售模式法律意见
一、概述
酒店项目会员式销售模式是指酒店通过设立会员制度，吸引消费者成为会员，以会员身份享受酒店提供的各种优惠和服务。会员式销售模式通常包括会员注册、会员积分、会员专享优惠、会员权益保障等环节。以下是对酒店项目会员式销售模式的法律意见：
二、法律依据
1. 《中华人民共和国合同法》：会员与酒店之间的会员协议属于合同范畴，应遵循合同法的相关规定。
2. 《中华人民共和国消费者权益保护法》：会员权益受到法律保护，酒店应依法保障会员的合法权益。
3. 《中华人民共和国反不正当竞争法》：酒店在会员式销售过程中，不得采用不正当竞争手段损害其他经营者的合法权益。
4. 《中华人民共和国广告法》：酒店在宣传会员式销售模式时，应遵守广告法的相关规定，不得进行虚假宣传。
三、法律意见
1. 会员协议的合法性
酒店与会员签订的会员协议应遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，不得含有违反法律法规的条款。会员协议中应明确会员的权益和义务，包括会员注册、积分获取、权益使用、退会等条款。
2. 会员权益保障
酒店应依法保障会员的合法权益，包括但不限于以下方面：
（1）会员积分的有效期、使用规则等应明确告知会员，不得随意变更。
（2）会员专享优惠活动应公平

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我集团A项目土地性质为酒店用地，目前我司已经取得该地块所有权，由于土地特性决定我司只能拥有独栋大产证，故在产品销售上市时无法进行分套分割产权办理，近期考虑销售模式时集团投资中心提出建议为了规避以租代销的方式进行分套销售时候可能产生的国家关于租赁房屋所必须缴纳的高额税费，而采用类似国内目前高尔夫球场销售的会籍卡来进行销售。

客户不拥有或变相拥有任何房屋产权，但客户凭我方销售的终身制会员卡，可以终身免费全权享用单元的单元精装修公寓使用权，此项内容为客户可享受权益，会籍卡经过一定年限，在我方的确认下也可自由转让。

部分客户如有需求也可同我司再签订使用权委托处理协议，由我司或我司委托的第三方公司来对客户指定的单元房进行对外出租，我方则给出客户固定标准的每月租金收益基本年回报率为售卡价格的10%左右并且给予客户，会籍卡销售之初同购卡客户明确拥有退出机制，满五年后我司可以按原价或溢价直接回收。

现就相关问题，希望法律顾问给出相关咨询意见建议:

1、此销售模式是否涉嫌非法集资之嫌疑，是否可能违反目前相关的法律政策，可能导致的法律及纠纷风险是什么？

2、按照此模式思路是否可以添加其他由会籍卡同时带来的会员客户的特殊权益，以减少和规避此会员卡完全属于变相卖房的风险，有何法律依据可以支撑我司此思路方向。

3、此项目首次单体结构布局完全按照酒店式公寓来设计排布，后期我司可能引入高端物业管理公司来对项目进行统一物业及招租运营管理，那么对于完全支配单元房使用权客户和按固定出租回报率委托我方处理使用权客户之间是否存在以后可能导致的相关投诉或存在何种法律风险？

4、此模式可能涉及的目前国家已经出台相关法律文本条款有哪些？希望给予我司明确的法律根据出处。

5、此模式销售时如果进行宣传推广或是通过媒体渠道发布广告，是否会带来相应的法律风险或是面临相关投诉的可能？

6、可否推荐有类似情况的案例以供参考。

7、如果此会员卡销售模式我方委托第三方或注册新公司来进行操作的可能性有没有，可否转嫁相关法律潜在风险。

8、如若此销售模式可行，未来对我司利用独栋的产权公寓产权进行抵押或基金等进行再融资是否会产生什么直接影响？

关于A项目会籍卡销售模式法律意见

A公司：

根据《A项目会籍卡销售模式法律建议征询》和相关法律法规，我所提出以下法律意见：

一、关于是否涉嫌非法集资问题

1、如由贵司直接接受客户的委托对外出租，并承诺年回报率为10%，则存在涉嫌非法集资的情形。

2、如贵司仅售会籍卡，由第三方接受客户的委托对外出租，则可规避涉嫌非法集资的风险。

3、关于添加其他会籍卡种类的问题和委托第三方或注册新公司进行操作的问题，涉及的法律问题与上述观点一致。

二、关于本人支配房屋使用权的客户和委托第三方代为出租的客户之间是否存在以后可能导致的相关投诉或法律风险问题

1、如本人支配房屋使用权的客户认为委托第三方代为出租的形式更好，也可以委托第三方代为出租。

2、委托第三方代为出租的情况，对本人支配房屋使用权的客户使用房屋不会产生影响。

三、关于销售时进行宣传推广是否会带来法律风险的问题

1、这种运作模式本身的法律风险并没有因为宣传推广而增加，只是因为宣传推广增加了法律风险出现的概率。

2、建议在宣传推广中避免承诺年回报率。

四、关于采用此种运作模式，如对利用独栋的产权公寓产权进行抵押进行再融资是否会产生什么直接影响的问题

1、客户作为产权公寓的利益相关人，在进行抵押融资前应取得其同意。

2、在进行抵押融资前须告知抵押权人关于产权公寓所涉及的相关权益（客户权益）。

五、涉及的主要相关法律法规

1、《刑法》

2、《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》

3、《合同法》

4、《担保法》

六、关于房产公司销售会籍卡问题

1、经咨询项目所在市场监督局，如房产公司销售会籍卡，应在营业范围中增加此项经营内容，不需要办理其他手续。此信息建议到上海所在地予以核实。

2、关于房产公司销售会籍卡，是否在税务认定上存在租赁实质的风险，还需请项目财务侧面向税务机构咨询了解。

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