精简房产投资，卖房还贷，稳步降低个人负债新篇章

卖掉一些房子以还掉部分贷款并降低负债是一个财务规划中常见的策略。以下是一些步骤和建议：
### 评估财务状况 1. "详细记录"：记录所有负债，包括房屋贷款、信用卡债务、汽车贷款等。 2. "分析资产"：了解你的资产，包括房产、股票、现金等。
### 评估房产 1. "市场分析"：研究当地房地产市场，了解房产的价值和趋势。 2. "房屋状况"：检查房屋的状况，确定是否需要维修或翻新。
### 决定卖房数量 1. "债务水平"：确定需要还掉多少贷款。 2. "资金需求"：考虑是否有其他资金需求，如紧急备用金。
### 卖房步骤 1. "定价"：根据市场分析确定合理的房价。 2. "准备"：确保房屋干净、整洁，必要时进行翻新。 3. "营销"：利用在线平台、经纪人等多种渠道进行营销。 4. "谈判"：准备好谈判技巧，以获得最佳价格。
### 还款与降低负债 1. "优先级"：优先偿还利率较高的债务。 2. "逐步偿还"：如果可能，逐步偿还贷款，而不是一次性还清。 3. "咨询专家"：在重大决策前，咨询财务顾问或律师。
### 后续规划 1. "财务规划"：重新审视你的财务规划，确保负债水平处于合理

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4月份的经济数据，三个字可以概括：很糟糕！

备受瞩目的CPI仅增长了0.1%，物价几乎没涨，消费根本没起来，无论是淄博烧烤，还是五一旅游，都无法从根本上撼动老百姓要一躺到底的决心。

4月份的数据，跟五一有关系吗？当然有。五一的订单多是4月下的，比如酒店、旅行团、机票，自然会列入4月的统计。

出游人数比2019年增长19%，但旅游收入只增长0.7%。所以五一的热闹，只是赚了个吆喝。

消费为什么一直起不来？专家有各种解释，但老司机最为信服的解释只有两个字：

没钱！

说没钱肯定有人不同意，居民存款不是大幅增长吗?北京人均存款都快到30万了，哪来的存款？

奥妙就在”平均“二字，中国什么事只要一平均，那就不是个事了。

最近有张图很火，世界各国居民可支配收入总和/GDP的比例，看完伤自尊了，中国甚至不如印度。
GDP是创造的经济总量，可视为一个大蛋糕，居民收入就是分到每个人手上的蛋糕。这个比例越低，表明居民从经济增长中的获益越少。

没有获得感！

明明是主要经济体中增长最快的国家，老百姓怎么就没得到好处？钱都特么去哪了？

要这个问题很难，老司机只能笼统的说，太多的财富消耗到了无效率的地方，比如地方债务、僵尸企业、公职人员退休金等。

也有可能就像司马*说的，都被资本家卷走了。不过，就算美英法德日这些资本家的国度，居民收入在经济中的占比，也比我们高。

2月短暂的热潮后，3-4月经济的糟糕表现肯定出乎大多数人的预料。我们曾以为口罩过后经济会逐渐恢复，无非是快与慢。

具体到楼市，4月份全国商品房销量环比下跌27%，住户贷款减少2411亿元，其中中长期贷款减少1156亿元。

中长期贷款约等于房贷，减少表明购房意愿在进一步收缩。

神奇的是，居民不贷款，存款也减少了1.2万亿，钱哪里去了？

显然不是消费，物价没起来；也不是投资，房价没有起来。

最大的可能，还是用来还贷了。对投资收益的不乐观，或是对收入前景的不乐观，居民选择了还债。

无债一身轻。

说到这里，不得不提到存量房贷利率，到今天，房贷加点还纹丝不动，这种歧视性的利率，积大的促进了居民提前还贷。

但银行就是选择不理不睬。

上周，住建部出台了一个通知，要求中介机构降低中介费，网上欢呼声一片。

二手房交易不火，是因为中介费太高吗？美国、日本的中介费是6%，台湾是5%，香港是3%。

银行的屁股打不得，税务的屁股不能打，只有中介的屁股挨板子了。

面对现实，我们正处在一个螺旋下降的通道中。

巴菲特在今年的股东会上说：梦幻般的增长时代已经结束了。

当然，他说的是全球。

中国也好不到哪里去，房地产的出清周期刚走了一半，还有2-3年的煎熬期；中美地缘竞争及逆全球化，外贸形势中期不乐观；再叠加长期的人口衰退、老龄化以及城市化进程接近尾声。

我们的梦幻时代也已经结束了。

面对着极不确定的未来，降低负债是最明智的选择。

持有三五套甚至七八套房产的投资人，如果债务余额超过房产市值的60%，我认为是偏高的，比如持有1000万的房子，如果贷款余额超过600万，就有必要降负债了。

另外一个衡量指标是现金流，这比负债表更重要。扣除家庭生活必须的支出后，每月的平均收入，至少应该覆盖房贷的1.5倍。

也就是说，如果每月家庭开支20000元，房贷还款也是20000元，收入至少应该在50000元以上。

当然，如果收入稳如狗，或者有老可以啃，现金流可以更有弹性一些。

老司机最近又接到很多房东的咨询，其中大部分是来询价的。

我们的估价服务还在继续，但我不想推，因为收费实在太低了。

下半年可能会针对房东推出一个服务包，包括定价、推广和全流程指导。相应的，费用要高不少。

对于缺乏认知的人来说，知识付费是不便宜的，几千块钱付出去，却没有实实在在的商品拿到手。

但反过来想，房产都是几百上千万的买卖，如果出现一点点差错，相差的可能就是几万几十万了。

知识付费其实是一个以小博大的交易。买错了，损失很小；买对了，则赚的很大。

接触的房东越多，老司机越感到不安：

投资客比想象的要更加盲目，亏损面比想象的要更大，调整也可能比想象的要更久。

我们或有机会可以实现软着陆。最早是2021年，开发商救得不及时；第二次是去年初，被口罩给耽误了；第三次是今年初，但今日不同往日，经济一塌糊涂，百姓捂住钱包，为国接盘也有心无力了。

现在还剩下一波有钱人在接盘，当务之急是给他们放开限价，如果他们不买了，楼市就彻底熄火了。

重要通告：从本周起，老司机直播时间调整为每周三晚上19：00-21：00，预约直播请关注《房产老司机》视频号。