【以案释法】房产买卖居间合同违约责任解析与应对策略

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在房产买卖居间合同中，违约责任是指当一方违反合同约定，导致合同目的无法实现时，应当承担的法律责任。以下是一些常见的违约情形及其相应的违约责任：
1. "居间人违约责任"： - "未完成居间服务"：如果居间人未能按照合同约定完成居间服务，如未能促成买卖双方达成交易，居间人可能需要退还已收取的居间费用。 - "泄露客户信息"：居间人泄露买方或卖方的个人信息，可能需要承担相应的法律责任，包括赔偿损失。 - "违反保密义务"：居间人泄露交易中的商业秘密或敏感信息，可能需要承担违约责任，包括赔偿损失。
2. "买方或卖方违约责任"： - "未按时支付款项"：买方未按时支付购房款，可能需要支付违约金，并承担继续履行的责任。 - "单方解除合同"：买方或卖方未按照合同约定解除合同，可能需要支付违约金。 - "拒绝履行合同"：买方或卖方拒绝履行合同，如拒绝过户，可能需要支付违约金，并承担继续履行的责任。
以下是一些具体的违约责任示例：
- "居间人未促成交易"：如果居间合同约定居间人需在一定期限内促成交易，但未能实现，居间人可能需要退还部分

【案情简介】

（此处已添加小程序，请到今日客户端查看）杜某于2018年7月27日经某房产中介信息服务部介绍，作为乙方与青某（甲方）等人签订了房地产买卖居间合同，合同对房屋性质、价款、支付方式、以及违约责任进行了明确约定。

房地产买卖居间合同主要内容：乙方自愿购买甲方房屋，总价款520000元，付款方式：第一期付款在本合同签订之日，计付定金10000元，第二期付款在双方办理公证之日，计付310000元，第三期付款在两证办理完毕，甲方交房给乙方时，计付200000元。每次付款，乙方以甲方开出的收款凭证为证，定金将在最后一次付款时冲抵。自本协议签字生效后，若乙方有下列任何一种行为，视为乙方违约。乙方应承担办理产权过户手续所发生的一切费用及佣金，支付定金不退，同时向甲方支付违约金20000元。（1）乙方无故或无正当理由提出不购买此房；（2）不按本协议规定日期及金额支付房款；（3）乙方拒绝提供办理过户手续相关资料、证明，或提供的相关资料不实，需到场时以各种理由推辞，拒不到场，本次买卖通过银行按揭方式付款，如贷不到款，不算违约。

合同签订后，2018年7月31日，杜某向青某缴纳购房定金10000元。2018年9月，杜某到南充某银行准备贷款，被告知征信有问题不能贷款。2018年8月13日，杜某找某农商银行理论此事，8月17日，杜某到中国银行成都某分行银行营业管理部查询个人信用报告，显示杜某于2008年5月31日在某农村信用合作联社（现改制为某农商银行）贷款25890元逾期未还。2014年2月8日，在某农村信用合作联社贷款2 000元，于2016年7月31日还清，逾期5个月21天，对后一笔贷款，杜某认可该逾期还款的事实。对前一笔贷款，杜某称根本不知情。某农商银行认可2008年贷款是他单位工作人员操作失误造成，实际借款人陈某在某农商银行借款25890元，某农商银行将杜某的身份证号码作为陈某的身份号码录入，并及时向中国人民银行征信管理中心报告，已于2018年8月22日予以更正，现在杜某的个人信用报告只显示2014年2月8日贷款2000元，2016年7月31日结清。杜某称消除后还是无法贷款买房，导致他损失定金10000元。

杜某向法院提起诉讼：1.要求某农商银行向杜某支付定金损失10000元；2.某农商银行支付杜某精神损失赔偿20000元；3.某农商银行立即消除对杜某的不利影响，并在当地报刊向杜某赔礼道歉；4.某农商银行承担本案的诉讼费。

一审判决后杜某不服，提起上诉。某农商银行委托律师代理应诉。二审判决认为一审认定事实清楚，适用法律正确，驳回了杜某的上诉，对原判进行了维持。

【代理意见】

律师代理某农商银行发表如下代理意见：

某农商银行就2008年办理实际借款人陈某名下贷款过程中，因录入信息操作失误而将杜某的身份证号作为陈某的身份证号录入，导致杜某因陈某逾期还贷行为造成第一次征信不良记录而道歉，且征信中心已于2018年8月22日对该条不良记录予以删除。征信系统的内容对外保密，不对社会公众开放，公众无从知晓杜某有不良信用记录的事实，更不会造成对杜某的社会评价低，不足以构成对杜某名誉权的侵害。

杜某自行查询的征信记录可知，其名下逾期贷款有两笔，第一笔因前述2008年错误录入信息导致，第二笔系杜某2014年申请农户贷款后逾期5个月21天后归还本息导致。即使没有某农商银行第一次错误信息录入，杜某仍会因第二次逾期还款形成不良记录，亦会成为银行拒贷的理由。

杜某无证据证明其遭受的损失与某农商银行的行为之间有因果关系，杜某亦无名誉权受损害的事实，其精神损失无从谈起。杜某的主张无事实和法律依据。

【判决结果】

二审法院判决，驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人杜某负担。

【裁判文书】

二审法院认为，本案争议焦点有二：一是四川某农商银行股份有限公司的行为是否对杜某构成财产侵害，是否应承担杜某支付的定金损失；二是四川某农商银行股份有限公司的行为是否对杜某构成名誉侵害，是否应赔偿杜某精神损失以及在当地报刊向杜某赔礼道歉。

就第一个争议焦点问题，二审法院认为：2018年8月17日，上诉人杜某到中国人民银行某分行营业管理部查询个人信用报告，显示杜某有两条不良信用记录，第一条不良信用记录是因被上诉人某农商银行工作人员录入错误造成，某农商银行及时向中国人民银行征信管理中心报告后，已于2018年8月22日予以了更正。第二条不良信用记录显示于2016年7月31日还清，逾期5个月21天。杜某称某农商银行存在故意假冒其身份信息，虚构货款，但未提供确实充分的证据证明，某农商银行对杜某的第一条不良信用记录更正后，杜某的个人信用报告仍显示有第二条不良信用记录，且银行拒贷的原因是多方面的，杜某也未有证据证明银行拒贷是由第一条不良信用记录直接造成的。故杜某要求某农商银行赔偿定金损失10000元的请求不能成立，法院不予支持。

就第二个争议焦点问题，二审法院认为：个人征信报告由中国人民银行征信中心出具，内容涉及个人隐私，不对社会公众公开，因此外界无从知晓杜某的个人征信情况，杜某的社会评价不会因此而降低，且在一审庭审中某农商银行已就造成杜某第一条不良信用记录向杜某赔礼道歉，杜某当庭表示接受。故杜某要求某农商银行赔偿精神损失20 000元以及在当地报刊赔礼道歉的请求于法无据，法院不予支持。

综上所述，杜某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人杜某负担。

【案例评析】

一、某农商银行是否对杜某构成名誉侵权？

《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定：侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。其中对侵害公民名誉权的规定在《中华人民共和国民法通则》第一百零一条“公民、法人享有名誉权，公民的人格尊严受法律保护，禁止用侮辱、诽谤等方式损害公民、法人的名誉”以及《民通意见》第140条规定“以书面、口头形式宣扬他人的隐私，或者捏造事实公然丑化他人人格，以及用侮辱、诽谤等方式损害他人名誉，造成一定影响的，应当认定为侵害公民名誉权的行为。”

就本案而言，某农商银行于2008年因操作失误错将杜某身份信息录入借款人陈某信息里，导致杜某形成逾期还款的不良征信记录，某农商银行在杜某发现并告知后及时进行了更正，也向杜某赔礼道歉。因中国人民银行征信管理系统内容对外均为保密，外人无从知晓，更不存在以书面、口头等形式宣扬杜某的隐身，或者以侮辱、诽谤等方式损害杜某的名誉，降低杜某的社会评价。因此，杜某称某农商银行侵犯其名誉权于法无据，不应得到支持。

二、某农商银行是否虚构贷款，杜某被拒贷是否由某农商银行对杜某第一次操作失误造成的不良记录引起？

杜某通过中介购买房屋，被银行拒贷后发现自己有两条不良信用记录，通过查询了解，发现第一次不良记录是由于某农商银行人员操作失误，录入信息错误导致，后某农商银行及时进行了更正，向杜某赔礼道歉。但第二条不良征信记录杜某予以了认可。杜某主张某农商银行存在故意假冒其身份信息，虚构货款，但未提供确实充分证据证明，应当承担举证不能的后果。依据《中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。同时，银行拒贷原因是多方面的，杜某未能有证据证明被拒贷是因某农商银行对其第一次不良记录操作失误造成，不能达到其证明目的。

【结语和建议】

本案涉及名誉权纠纷、举证责任问题。首先，名誉权是当下社会常见的人身侵权中人格侵权的一种，是指公民或法人保持并维护自己名誉的权利。任何人对公民和法人的名誉不得损害。凡败坏他人名誉，损害他人形象的行为，都是对名誉权的侵犯，行为人应负法律责任。公民名誉权受到侵害，有权要求停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉。而本案中并未存在上述情况。其次，举证责任是指当事人对自己提出的主张有收集或者提供证据的义务，并有运用该证据证明主张的案件事实成立或有利于自己的主张的责任，否则将承担其主张不能成立的危险。本案当事人在无确实充分证据情况下，不能证明其主张，应当承担举证不能的不利后果。

民事诉讼重视证据的搜集，仔细了解各项权益涵摄的内容。无论是公民或者法人，对侵犯自身合法权益纠纷案件应当向专业律师咨询或者求助。对于公司治理来说，工作人员应当在工作中做到谨小慎微，避免出现纰漏造成不必要的影响。