土拍风云,溢价开始井喷式暴涨之谜？
关于土地拍卖市场的溢价情况，这通常与多个因素有关，包括但不限于：
1. "市场供需关系"：当市场上对土地的需求大于供应时，土地价格和溢价自然会上扬。
2. "经济环境"：宏观经济状况、行业发展趋势等都会影响土地拍卖的溢价。
3. "政策导向"：政府对于土地供应的政策调整，如限制土地供应量、调整土地用途等，也会对溢价产生影响。
4. "区域发展"：一些区域因规划发展、基础设施建设等原因，土地价值被看好，溢价自然会较高。
至于“溢价开始暴涨”，这需要具体的数据和市场分析来确认。如果溢价确实出现了大幅上涨，可能的原因包括：
- 土地供应量减少，而需求增加。
- 投资者预期未来土地价值会上升，从而愿意支付更高的溢价。
- 特定区域或项目的独特性吸引了大量投资者的关注。
要了解最新的土地拍卖溢价情况，可以关注以下途径：
- 官方发布的土地拍卖公告和成交结果。
- 房地产市场分析报告。
- 新闻媒体的相关报道。
在做出判断时，建议结合多方面信息，谨慎分析。
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正文2025年开年，各个地方城市的土拍就陆续来了！其实，对于开年的土拍所有人的心情都是复杂的，总之就是既期待又害怕。期待什么？无论是刚需客户还是投资客户，大家的心情都一样，都想买房子，可总是想看看，想等等，总担心自己买贵了！所以啊，他们对2025年的开年土拍，一方面希望土拍价格上涨，这样就能巩固他们买房的想法；另外一方面，他们又不希望土拍价格上涨，因为如果土拍价格上涨，那么价格就会传导到房价，就意味着他们买房要花更多钱！所以，这开年土拍对所有买房人而言，就有点男女网友见面的意思，即期待又复杂！地方城市呢？则是忐忑！忐忑什么呢？他们需要土地财政，所以希望开年的土拍能一炮二红，房企挣着、抢着拍地，这样就会把溢价率提高，然后点燃整个市场！但他们又担心，目前房企的元气还未恢复，万一不能住着拐棍来举牌竞拍，这土拍冷场就不好看了！那么，开年土拍的情况到底怎么样？今天混哥就带大家看看！来！走起！
01
上海——这轮楼市下跌行情，很多上海的伙伴都和我说：上海也跌了，跌得惨！但我想告诉大家：上海一点都不惨！如果上海是跌惨的行情，上海开年第一拍怎么可能全部溢价？怎么可能还有外资参与？——2月20日，上海推出了四块土地。
首次推出的四块土地，最热的就是虹口临平地块。
那么，虹口临平地块有多热呢？5家房企，鏖战184轮，最终由金茂&庆隆联合拿下，总价89.63万。嗯，写到这里，要问大家一个问题：大家听说过叫的房企吗？我告诉大家，是新加坡房企，也就是外资！我们都知道，外资是插上毛比猴都精明的家伙，现在和金茂联合拿地，而且拿地的楼板价格是11.74万元/㎡，创了虹口地价之最，很明显，这是来搞钱的！地块联合竞拍的另外一家房企就是金茂，这是一家擅长豪宅的房企，现在金茂&庆隆联合拿下的虹口临平路地块，预估最低也是豪改产品，未来销售价格要17元/㎡
不过呢，按照开发商金茂的一贯做法，装修推高产品品质、外加这块地周边有郭沫若故居、区重点小学虹口区第三中心小学、市重点中学华东师大一附初中、地铁等资源来看，未来销售价格不会低于18万/㎡换句话说，在18万一平米售价的预期之下，这块地184轮竞价、溢价率达到38.2%也就没啥稀奇的了！上海2024年第一次土拍，除了虹口临平路地块溢价率38%，另外三块土地浦东新区（新杨思）溢价率33.4%、松江区（泰晤士）溢价率13.98%、奉贤新城溢价率16%。其中浦东新区地块（新杨思）楼板价格是5.6万元/㎡，这个价格比2024年11月27日华润第一次拿的新杨思的楼板价格整整高出了3000元/㎡也就是说，这次土拍把浦东新区新杨思的销售价格至少推高了3000元/㎡。毫无疑问，这是土拍开门红！其实呢，上海的房子是中国真正意义上的价值资产，所以上海楼市也好、上海房子也罢，都不会惨！之所以有些房子价格暴跌，尤其是老破小价格的暴跌，根本原因是这些房子已经处于时代淘汰的边缘！所以，这些下跌的房子，某种程度上而言，不能代表整个上海楼市行业，也不能代表上海全部的购买力！02
深圳——深圳开年第一拍更激烈，经历了246轮报价，最终成交的楼面价是29611元/㎡。便于理解，可以凑整理解成3万元/㎡。这块地在龙岗龙飞大道和青春路交叉口，溢价率70.37%。龙岗呢，是深圳待售房源最多的区域。——二手房挂盘量1.2万套，存量现房1万套、预售房源约7720套，总量占了深圳待售总房源的30%。
那么，龙岗库存量如此高，说明市场供大于求，既然如此为啥土拍大战，房企还抢了246轮呢？原因无他，就是这块地周边在售的二手房价格和新房价格之间有倒挂。比如项目附近的阳光天健城——阳光天健城比较垃圾的44㎡一房一厅，挂盘单价也在6.8万元/㎡
正常的4房147平米户型挂盘价格都在7.9万元/㎡。
我看了一下，地块周边的二手房项目价格在5万/㎡到6.5元/㎡之间，如果地块销售价格在4.5万/㎡，那么与周边二手房的倒挂也有1万元左右！而地块旁边最新销售的项目是深铁阅云镜，均价4.4万/㎡一个小时就售罄了。所以，大家也就能明白，为什么在库存量高企的龙岗，这个地块竟然竞拍了246轮，溢价率70%了吧~首先，块地就在龙岗大运的核心地段，对面就是大运新城。至于大运新城有多美，看看下面这张图，自己体会吧
其次，价格有倒挂，之前的二手房业主形成了价格护城河，新房买入再卖出的价格有明显的利差。大家要明白，开发商拿地肯定是算过账，龙岗这块地，就算按照当前的市场行情，就算按照4.5万元/㎡销售，肯定也是日光盘！但2025年1月份拍的土地，最快也要2026年能入市，那时候市场肯定比现在热，所以怎么看都是赚钱的买卖！只不过呢，按照目前深圳无房可售的趋势，2026年这块地入市肯定不会卖4.5万/㎡，肯定是要涨价的。我预估最低销售价格也要4.8万到5万元的均价了！至于楼市什么时候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰写，2024年再次发表的文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》03
杭州——
说起杭州，就要说点玄学：我感觉2025年，真得是大利杭州，杭州的城运2025年开始崛起！为啥这么说？首先是开年杭州科技“六小龙”，包括Deepseek和宇树科技炸裂来袭其次，就是杭州的土拍弄出了大动静：新地王。——2月25日，杭州推出了三块土地，这三块地都刷新了区域房价，
其中城东新城单元SC080201-46地块经过110轮竞拍，最后成交楼面价约50682.49元/㎡，溢价率72.48%。同样是城东新城，5天前也拍了一块地（安琪儿）楼面价为47485.71元/㎡，在之前，这块地就是当时的新地王！也就是说，在不足10天内，杭州连续拍出了两块新地王，而且一块高过一块。简单粗暴的推断，2月20日安琪儿地块的楼面价47485.71元/㎡在2月25日城东新城单元楼板价刷新到50682.49元/㎡这一刻起，房价就涨了3197元/㎡。我看网上很多人说，这两块地王拍出来之后，未来房价要到9万元/㎡.我们按照房企15%的毛利润率计算，这两块地，要想有利润，剔除税费和营销费用、建设成本，合理的销售价格要达到12万元/㎡！但不管未来开发商卖9万元/㎡，还是12万元/㎡，都可以肯定的是：一定会刷新区域均价。因为杭州之前的商品房采取限价销售的模式，价格大概在4.6万/㎡到5万元/㎡之间，现在杭州无论是土拍、还是销售价格都取消了限价，所以未来不仅这几块新地建设的项目会涨价，之前限价销售的房子也会涨价！杭州呢，一直都是土拍大户，2024年土拍总量减少了30%依然是中国土拍第一城！所以其他城市都是第一拍，而杭州2月25号已经是第三拍了，看杭州目前土拍地块的质量和取消限价带来的价格推动，预计杭州核心区域的商品房均价，在2025年将保持上涨！至于楼市什么时候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰写，2024年再次发表的文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》04
成都
成都供地频次很高，属于小步快跑，18号拍了一宗位于成华区的崔家店72亩商住用地，楼板价17700元/㎡，溢价率为28.3%。
2月25日又追加了成华区东站26亩地块，最终经过49轮竞拍，楼板成交价以20500元/㎡成交，这个价格属于成华区地价第二高的地块。我看了一下成华区最近土拍的数据，可以很明显的看出来：2025年土拍的溢价率要明显高于2024年！最近成华区的三块土地溢价率分别是51%、28%、30.6%！
高溢价必然伴随楼板价格的升高，现在成华区土拍的楼板价都在2万元，这个价格已经是区域TOP级别的，这不仅会刷新板块地价新高，也会带动区域房价走高！至于楼市什么时候可以支棱，大家可以看看我在2023年撰写，2024年再次发表的文章《全面救市开启，2024年楼市会重演2015年的暴涨吗？》05
最后，说几点。
1、押宝
拄着拐杖的开发商，胆子明显比之前大了，
这几年，地方城市推出的地块一直都很有诚意，要么位置好，要么有倒挂，
但开发商敢疯狂竞拍，追高溢价的情况，只在2025年才出现！为啥2025年才出现？从现在开始，看好后市，押注后市!不过呢，开发商拄着拐棍的特征还是很明显的，土拍多以“两家房企联合”竞拍为主。这就是利润共享，风险对冲，也属于拄拐上战场，抱着必赢的心态！2、限价是燃点推高房价，又一次开始了之前多年一直采取限价销售的策略，商品房销售价格上涨一直有压力，换句话说，就是不让涨.现在取消土拍和销售限价，地方城市又推出核心地块，这就是给房价搭钛合金骨架：撑起来了！预判这些地块入市，都会刷新区域的销售价格！最后——土拍的本质是什么？就是一场狂欢豪赌！地方城市赌自己的操盘能力，让城市资产永胜不衰；开发商赌自己押注后市的能力，让房价涨自己赚到钱；那么购房着赌什么？投资客押大小，哪里快涨、多涨就买哪里，反正有地方城市、开发商、银行系统和自己捆绑到一起，这场豪赌自己又不是最大的押注者，怕什么！自住客押注什么呢？自己的眼光？腰包？还是开发商的良心？还是地方城市不需要土地财政？显然这些都不值得押注，如果够聪明，926之后就应该下场看房子，买房子了！至于那些不买房的人，随便你们押注什么因为买卖房产这个游戏乐园，从来就没考虑过你们的感受，至于你们想什么、要什么从来不是重点！我知道，这么说很残忍，但事实就是如此：因为他们只关心他们想要的。现在，他们想要房价涨起来！
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